OGH zur Zinsminderung aufgrund von Schimmelbefall

18. Aug. 2021 Tina Shokoueian

Im gegenständlichen Fall beschäftigte sich der Oberste Gerichtshof (OGH) damit, ob die vorbehaltslose vollständige Zahlung des Mietzinses einen schlüssigen Verzicht auf Mietzinsminderungsansprüche darstellt, wenn die Mieter zwar vom Schimmel, nicht aber dessen Ursache wussten.

Die Kläger waren Mieter einer Wohnung des Beklagten. Ab Sommer 2016 fanden die Kläger wiederholt Schimmel in verschiedenen Teilen des Bestandsobjekts und meldeten dies dem Vermieter. Dieser behauptete lediglich, dass die Kläger falsch lüften würden und blieb ansonsten untätig.

Im Herbst 2016 beauftragten die Kläger einen Ziviltechniker, der kein unübliches Lüftungsverhalten feststellen konnte, weshalb die Kläger zum Jahreswechsel angaben, nicht mehr den vollen Mietzins zahlen zu wollen. Aufgrund der bestehenden Freundschaft zum Beklagten vertrauten die Mieter darauf, noch eine Abmachung treffen zu können und zahlten weiterhin den vollen Mietzins, jedoch kam es nie zu einer Einigung. Nach Beendigung des Bestandsverhältnisses begehrten die Kläger Mietzinsminderung für die Dauer des gesamten Mietverhältnisses vom Beklagten.

Das erstinstanzliche Gericht erkannte, dass der Antrag auf 50%ige Mietzinsminderung für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses angemessen sei. Das Berufungsgericht sah jedoch in der vorbehaltlosen Zahlung der Kläger im Jahr 2016 einen konkludenten Verzicht, weshalb seiner Ansicht nach für diese Monate keine Mietzinsminderung in Frage kommen würde.

Der OGH hielt fest, dass man nicht von einem konkludenten Verzicht ausgehen könne, da die Mieter immer wieder betont hätten, mit der Situation nicht einverstanden zu sein. Aufgrund von Vorwürfen des Beklagten gingen die Kläger von eigenem Fehlverhalten aus. Erst ab Herbst 2016 konnten sie wissen, dass die Schimmelbildung nicht durch ein unübliches Lüftungsverhalten verursacht wurde. Dem Beklagten hätte bewusst sein müssen, dass die Kläger den Zustand der Wohnung nicht akzeptierten, daher stehe ihnen auch für das Jahr 2016 ein Mietzinsminderungsanspruch in Höhe von 50% zu.

OGH 1 Ob 55/21a (04.05.2021)