OGH zur Mietzinsminderung in Pandemiezeiten

17. Nov. 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellte klar, dass die Allgemeinheit betreffende staatliche Eingriffe keine Mietzinsminderung rechtfertigen. Die Beweislast für die mangelnde Brauchbarkeit des Bestandobjekts, die eine Zinsminderung rechtfertigen würde, trifft den Bestandnehmer.

Die Beklagte ist Betreiberin einer Minigolfanlage. Während der COVID-19-Pandemie erlitt sie Umsatzeinbußen, da weniger Kunden den Minigolfplatz besuchten. Aufgrund dieser Umsatzeinbußen kam die Beklagte mit ihrer Mietzinszahlung in Verzug und forderte eine Zinsminderung.

Die Vermieterin begehrte jedoch die Zahlung der Mietzinsrückstände und brachte Klage ein.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt und erkannte die Beklagte schuldig. Sie müsse ihre Mietzinsrückstände begleichen. Nur Umsatzeinbußen, welche sich auf behördliche Maßnahmen anlässlich der COVID-19-Pandemie zurückführen lassen, sind als konkrete Folgen einer objektiven Einschränkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs zu berücksichtigen und rechtfertigen eine Mietzinsminderung. Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten nicht Folge.

Der OGH bestätigte die erstgerichtliche Entscheidung. Bei Betretungsverboten oder auch bei Zutrittsbeschränkungen durch Begrenzung der Kundenzahl oder Mindestabstände, kann der Mietzins gemindert werden.

In diesem Fall wirkte sich allerdings die Beschränkung der Kundenzahl auf das Bestandobjekt der Beklagten nicht aus. Da die Minigolfanlage sehr groß ist, durfte sie auch in Pandemiezeiten von vielen Kunden zeitgleich besucht werden. Die beschränkte Personenzahl war höher als die Zahl der Kunden, die sich selbst an gut frequentierten Tagen vor der COVID-19-Pandemie gleichzeitig auf der Anlage aufgehalten hatten. Es kam somit zu keiner Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Bestandobjekts als unmittelbare Folge behördlicher Maßnahmen.

Die Beklagte argumentierte, dass die behördlich vorgegebenen Hygienemaßnahmen wie insbesondere die Maskenpflicht oder die Kontrollen der 3-G-Regelungen Kunden veranlasst hätten, den Besuch ihrer Minigolfanlage zu unterlassen oder das Lokal so schnell wie möglich und ohne die übliche Konsumation wieder zu verlassen. Diese pandemiebedingten Einschränkungen betreffen allerdings die Allgemeinheit. Sie sind Teil des Unternehmerrisikos des Mieters und rechtfertigen ebenso keine Mitzinsminderung.

5 Ob 88/23m (29.08.2023)