OGH zur Kündigung des Hausbesorgers

1. März 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) beschäftigte sich mit der Aufkündigung eines Hausbesorgerdienstverhältnisses. Steht dem Hausbesorger eine Dienstwohnung zu, kann der Hauseigentümer nur aus erheblichen Gründen kündigen.

Der Kläger ist Eigentümer eines zweistöckigen Hauses, in dem sich fünf Wohneinheiten befinden. Da er sich seit Juli 2023 in Altersteilzeit befindet, möchte er künftig alle anfallenden Hausbesorgertätigkeiten selbst verrichten. Sollte der Kläger kurzfristig verhindert sein, würde seine Familie die Dienste unentgeltlich übernehmen.

Der Kläger war mit dem Umfang und der Qualität der Verrichtung der Hausbesorgertätigkeiten durch die Beklagte nicht mehr zufrieden und plante deshalb, den Posten aufzulassen. Ebenso wollte er Betriebskosten einsparen und eine freistehende Wohnung mit der daneben liegenden Hausbesorgerwohnung zusammenlegen und sanieren, um eine weitere Einkommensquelle zu schaffen.

Sowohl die Vorinstanzen als auch der OGH bestätigten das Vorliegen des Kündigungsgrundes nach § 18 Abs 6 lit d Hausbesorgergesetz (HbG).

Ein möglicher Kündigungsgrund ist neben einem groben Verschulden oder ungebührlichen Verhalten des Hausbesorgers auch die Auflassung des Hausbesorgerpostens.

Möchte der Hauseigentümer den Hausbesorgerposten auflassen, so hat er wichtige Gründe und die ernste Absicht der Auflassung nachzuweisen. Ein nachvollziehbarer Grund wäre beispielweise, wenn künftig der Eigentümer oder die Mieter die gesamten Arbeiten unentgeltlich übernehmen. Die Auflassung des Postens darf jedoch nicht bloß zum Schein erfolgen, da kein anderer Kündigungsgrund einschlägig ist.

Die Einbringung der Aufkündigung eines Hausbesorgerdienstverhältnisses und die darin vorzunehmende Geltendmachung eines Kündigungsgrundes im Sinne des § 18 Abs 6 HbG ist an keine Frist gebunden. Ebenso setzt das Vorliegen eines Kündigungsgrundes nicht zwingend voraus, dass der Posten bereits im Kündigungszeitpunkt aufgelassen wird. Es genügt die ernstliche und konkrete Absicht, dies künftig so zu gestalten.

OGH 8 ObA 1/24s (11.01.2024)