OGH zur Erhöhung des Hauptmietzinses

24. Jän. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) beurteilte, unter welchen Umständen die Erhöhung des Hauptmietzinses aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung unwirksam ist.

Die Antragstellerin (Mieterin) und der Antragsgegner (Vermieter) haben einen Mietvertrag, der eine Wertsicherungsvereinbarung enthielt, abgeschlossen.

Nachdem der Antragsgegner den Hauptmietzins aufgrund dieser Wertsicherungsvereinbarung erhöht hat, stellte die Mieterin einen Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit der Erhöhung des Mietzinses und auf Feststellung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses.

Das Erstgericht wies den Antrag ab. Das Rekursgericht änderte die Entscheidung ab und stellte fest, dass der Antragsgegner das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten habe. Die Anhebung sei folglich unwirksam.

Der OGH bestätigte die Entscheidung des Rekursgerichts.

Ergibt sich durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ein höherer Hauptmietzins als nach § 16 Abs 1 bis 7 MRG zu diesem Zeitpunkt zulässig ist, so ist der übersteigende Teil unwirksam. Im Zeitpunkt des Erhöhungsbegehrens (konkret: zu dem Zinstermin, zu dem das Erhöhungsbegehren wirksam werden soll) darf der höchst zulässige Mietzins nicht überschritten werden.

Eine sich durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ergebende Unwirksamkeit des erhöhten Hauptmietzinses ist binnen drei Jahren gerichtlich geltend zu machen. Die Möglichkeit, eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund einer Wertsicherungsklausel selbständig zu überprüfen, besteht jedoch nach der Rechtsprechung des OGH unabhängig davon, ob die dreijährige Präklusivfrist bereits abgelaufen ist. Sie besteht also selbst dann, wenn der vereinbarte Hauptmietzins (ohne Wertsicherung) nicht mehr überprüfbar wäre.

OGH 5 Ob 74/24d (14.11.2024)