OGH zur Duldungspflicht des Mieters bei Lifteinbau

3. Nov. 2021 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) widmete sich im Anlassfall der Frage, welche Veränderungen des Mietgegenstandes ein Mieter im Zuge der Errichtung eines Personenlifts zu dulden hat.

Die Antragsgegnerin mietete im Jahr 2005 eine zirka 58m² große, sanierungsbedürftige Wohnung, bestehend aus einem großen Vorraum, Küche, Bad, WC sowie zwei Zimmern. Im Zuge der Sanierung der Wohnung, die die Antragsgegnerin auf ihre Kosten vornahm, wurde ein kleinerer Vorraum eingezogen. Im früheren, großen Vorraum wurde die Küchenzeile mit Essbereich eingerichtet.

Im Jahr 2013 erwarb die Antragstellerin die Liegenschaft. Für den Ausbau des Dachbodens wurde ein Lift errichtet. Die Errichtung der letzten Ein- und Ausstiegsstelle war nur im Eingangsbereich der Wohnung der Antragsgegnerin möglich. Die Antragstellerin begehrte deshalb, die Antragsgegnerin ua zur Duldung der Rückversetzung der Wohnungseingangstüre (wodurch der eingezogene Vorraum entfällt) sowie der (Rück‑)Versetzung der WC-Türe (hin zum jetzigen Essbereich in der Küche) zu verpflichten.

Das Erst- sowie das Rekursgericht verneinten eine Duldungspflicht der Antragsgegnerin.

Der OGH war anderer Meinung: Gem bisheriger Rechtsprechung handelt es sich bei einem Lifteinbau um eine Verbesserungsarbeit iSd § 8 Abs 2 Z 1 Mietrechtsgesetz (MRG). Für die Beurteilung, ob noch eine „bloße Änderung“ oder aber eine so tiefgreifende Umgestaltung des Mietgegenstandes vorliegt, die nicht mehr unter den § 8 Abs 2 Z 1 MRG fällt, kommt es laut OGH nicht allein auf eine allfällige Nutzflächenverringerung an, sondern darauf, ob durch die Veränderung der Mietgegenstand in einem wesentlichen Punkt nicht mehr seiner bisherigen Funktion entspricht. Wie ein Mieter den Wohnraum bisher nutzte oder ob die vorhandene Ausstattung, insbesondere Möbel, sinnvoll umgestellt werden können, ist ohne Belang.

Da im Anlassfall eine Verlegung der Küche und/oder des Essbereichs möglich ist, neben Küche, Bad und WC weiterhin drei Zimmer als Wohnräume zur Verfügung stehen und iSd § 8 Abs 3 MRG (mangels anderer Realisierungsmöglichkeit des Lifts) auch keine für den Mieter schonendere Alternative besteht, ist die Antragsgegnerin zur Duldung der geplanten Veränderungen verpflichtet.

OGH 5 Ob 57/21z (27.07.2021)