OGH zur Berechnung der Höhe der Preisminderung

21. März 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellte klar, wie die Höhe des Preisminderungsanspruchs ermittelt wird.

Die Kläger kauften ein im Wohnungseigentum stehendes Souterrain-Lokal in einem 1915 errichteten Gebäude von den Beklagten um EUR 188.000. Das Objekt war als Werkstätte gewidmet und zuvor von den Beklagten günstig erworben und aufwendig saniert worden.

Nachdem die Kläger, die das Objekt (unzulässig) als Wohnung nutzen wollten, eingezogen waren, zeigten sich Feuchtigkeitsflecken an den Wänden. Wäre zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine vollständige Sanierung des Lokals erfolgt, hätten die Kosten rund EUR 85.000 betragen. Der Verkehrswert des Lokals betrug ohne Feuchtigkeitsschäden zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses rund EUR 182.000. Unter Berücksichtigung der Feuchtigkeitsschäden und des Umstands, dass eine entsprechende Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft erwirkt werden müsste, betrug der Wert des Lokals zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschluss rund EUR 87.500 EUR.

Die Kläger begehrten eine Preisminderung in Höhe von EUR 70.000.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren mit einem Teilbetrag statt und wies das Mehrbegehren ab. Hingegen gab das Berufungsgericht der Berufung der Kläger Folge und der Klage zur Gänze statt.

Der OGH kam zu folgendem Ergebnis:

Die Preisminderung ist nach der relativen Berechnungsmethode zu ermitteln, nach der die Herabsetzung der Leistung nach jenem Verhältnis vorzunehmen ist, in welchem zur Zeit des Vertragsabschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zum Wert der mangelhaften Sache gestanden haben würde. Der geminderte Preis der Sache verhält sich demnach zu deren vereinbartem Preis wie der Wert der Sache mit Mangel zu ihrem Wert ohne Mangel.

Die Preisminderung ist nicht mit allfälligen Sanierungskosten gleichzusetzen. Die Berechnung erfolgt vielmehr auf Basis der objektiven Wertverhältnisse. Das schließt aber nicht aus, dass in die Bestimmung dieses Wertverhältnisses auch die Sanierungskosten einfließen, wenn die Sachverständigen dies für die Wertermittlung für erforderlich erachten.

OGH 9 Ob 29/24s (13.02.2025)