OGH zum Vorkaufsrecht bei Eigentumswohnungen

1. März 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechte sind gemäß § 38 Abs 1 Z 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) rechtsunwirksam, wenn sie geeignet sind, die dem Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken.

Die Klägerin erwarb von einem Bauträger eine Eigentumswohnung. Aufgrund einer Vereinbarung zwischen dem Bauträger und der beklagten Stadtgemeinde räumte die Klägerin ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht zugunsten der Stadtgemeinde ein. Die Vereinbarung galt nicht für die Veräußerung zwischen Ehegatten, Eltern und Kindern. In diesen Fällen würde das Vorkaufsrecht jedoch auf den neuen Eigentümer übergehen.

Der Bauträger hatte die Grundstücke zu einem erheblich unter dem Marktwert liegenden Kaufpreis von der Beklagten erhalten. Im Gegenzug verpflichtete sich der Bauträger, die Wohnungen nur unter Einräumung eines Vorkaufsrechts zugunsten der beklagten Stadtgemeinde zu verkaufen.

Die Klägerin begehrte die Feststellung, dass das verbücherte Vorkaufsrecht nichtig ist, und die Zustimmung zur Einverleibung seiner Löschung.

Sowohl das Erstgericht als auch das Berufungsgericht gaben der Klage statt. Der Oberste Gerichtshof bestätigte in seiner Entscheidung das Urteil der Vorinstanzen.

§ 38 Abs 1 WEG umfasst auch das Recht des Wohnungseigentümers, durch Veräußerung über seine Anteile verfügen zu können. Eine Vereinbarung ist demnach unzulässig, wenn dadurch Rechte unbillig beschränkt werden. Zum einen enthielt die Vereinbarung keine zeitliche Befristung und zum anderen handelte es sich um ein erweitertes Vorkaufsrecht, da es im Fall der Veräußerung im Familienkreis auf den neuen Eigentümer übergeht. Im Ergebnis kam es zu einer verstärkten Einschränkung der Rechte der Klägerin.

Auch wenn das Interesse der Beklagten nachvollziehbar und legitim ist, rechtfertigt es nicht, die Rechte der Klägerin auf Dauer einzuschränken. Für solche Fälle wurde in § 15g Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) ein befristetes Vorkaufsrecht, welches spätestens nach 15 Jahren erlischt, vorgesehen.

OGH 10 Ob 25/23h (21.11.2023)