OGH zum Ersatz der gesamten Schließanlage bei Schlüsselverlust

26. Sep. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied zur Frage der Schadenersatzpflicht des Mieters hinsichtlich der Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage bei Verlust eines einzelnen Schlüssels.

Haftung bei Schlüsselverlust

Der Vermieter als klagende Partei forderte vom beklagten Mieter die Übernahme der Kosten für den Austausch der Schließanlage nach dem Verlust eines Wohnungsschlüssels. Es war strittig, ob die Beklagte für die Kosten aufkommen muss, da der Schlüssel auch das Haustor des Mehrfamilienhauses sperrte. Zudem verwiesen sie darauf, dass bei unbefugtem Eindringen mit einem verlorenen Schlüssel kein Versicherungsschutz durch die Einbruchsdiebstahlsversicherung bestehe.

Das Berufungsgericht verneinte einen solchen Anspruch, ließ eine Revision dennoch zu.

Keine Ersatzpflicht für gesamte Schließanlage

Der OGH entschied nun:

Gemäß § 1109 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) ist die Sache nach Ende des Bestandvertrags in dem Zustand zurückzustellen, in dem sie übernommen wurde. Wird der Bestandgegenstand beschädigt, haftet der Bestandnehmer gemäß § 1111 ABGB für sein Verschulden. Zur Rückstellung des Bestandobjekts gehört auch, dass die Schlüssel für das Objekt zurückgestellt werden.

Der Austausch einer gesamten Schließanlage sei jedoch nur dann vom Mieter zu ersetzen, wenn eine konkrete Missbrauchsgefahr vorliege. Für diese Gefahr trage der Vermieter die Beweislast.

Im konkreten Fall sei nicht ausreichend dargetan worden, dass durch den Schlüsselverlust tatsächlich ein erhöhtes Risiko eines unbefugten Eindringens bestehe. Die Beklagte müsse zwar die Kosten für den Austausch des Wohnungsschlüssels tragen, nicht aber jene für die gesamte Anlage.

OGH 9 Ob 77/25a (26.08.2025)