OGH zum Anbieten der Einlösung beim Vorkaufsrecht

29. Sep. 2021 Tina Shokoueian

Der Oberste Gerichtshof (OGH) erörterte das Erfordernis der wirklichen Einlösung beim Vorkaufsrecht einer Liegenschaft und die dafür vom Notar zu setzende Frist. Zu beachten ist dabei § 83 Notariatsordnung (NO), welcher sich mit der Beurkundung rechtsgeschäftlicher Parteierklärungen (Intimation) befasst.

Die Klägerin erwarb im August 2020 einen Anteil an einer Liegenschaft, an der ein löschungsfähiges Vorkaufsrecht einverleibt war. Infolgedessen folgte der Notar den Kaufvertrag an den Vorkaufsberechtigten mit der Aufforderung aus, sein Vorkaufsrecht binnen drei Monaten auszuüben, und hielt dies in einem Intimationsprotokoll fest. Obwohl der Vorkaufsberechtigte rechtzeitig erklärt hat, sein Vorkaufsrecht einlösen zu wollen, beantragte die Klägerin im Dezember 2020 die Einverleibung ihres Eigentumsrechts und die Löschung des Vorkaufsrechts, da sich der Vorkaufsberechtigte nicht an die Frist des § 1075 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) gehalten habe.

Sofern bei einer Liegenschaft ein Vorkaufsrecht einverleibt wurde, benötigt man für die Einverleibung eines Eigentumsrechtes einen Nachweis, der bezeugt, dass der Vorkaufsberechtigte ein Kaufangebot für die Liegenschaft erhalten hat, er jedoch von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machte. Eine vom Notar vorgelegte Intimationsurkunde, welche eine nicht innerhalb der Einlösungsfrist angenommene Kaufaufforderung aufweist, wurde vom OGH als öffentliche Urkunde iSd § 31 Grundbuchsgesetz (GBG) qualifiziert. Eine solche gilt somit als erbrachter Nachweis.

§ 1075 ABGB verlangt vom Vorkaufsberechtigten nicht nur die Kaufpreiszahlung, sondern auch die Erbringung geschuldeter Nebenleistungen oder Sicherstellungen. Das Vorkaufsrecht erlischt, wenn dies während der Einlösungsfrist unterbleibt. Somit zählt nur die Leistung des Kaufpreises oder die Anbietung eines realen Zahlungsangebots als wirkliche Einlösung.

Gerade der Gesetzeswortlaut des § 83 Abs 5 NO, sowie der Sinn und Zweck dieser Bestimmung zeigen nach Auffassung des OGH unmissverständlich, dass die durch den Notar im Wege der Intimation gesetzte Frist nur eine solche sein kann, welche entweder der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung (hier: drei Monate) oder aber der diesbezüglichen dispositiven Rechtslage (30 Tage bei Liegenschaften) entspricht. Eine sich davon abhebende „Erfüllungsfrist“ sei gesetzlich nicht vorgesehen.

OGH 5 Ob 52/21i (27.05.2021)