OGH: Mietzinsminderung wegen COVID-19

21. Apr. 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellt klar, dass behördlich verordnete Kundenbeschränkungen und Mindestabstände eine Mietzinsminderung der Geschäftsraummiete rechtfertigen können.

Der Kläger ist Vermieter eines Geschäftslokals, die Beklagten sind dessen Mieter und betreiben darin ein Bekleidungsgeschäft. Für die Monate März und April 2012 überwiesen sie nur 80% bzw 50% des vorgeschriebenen Mietzinses. In diesem Zeitraum galten nach der 4. COVID-19-Schutzmaßnahmenverordnung Abstands- bzw Kundenbeschränkungen (1 Kunde pro 20m² bzw. pro 10m²) und die Pflicht zum Tragen von FFP2-Masken.

Die Beklagten verzeichneten in diesen beiden Monaten im Vergleich zum Durchschnitt in den Jahren 2016 bis 2019 einen Umsatzrückgang von 50%.

Der Kläger begehrte die Zahlung des gesamten Mietzinses. Die Beklagten entgegneten, es handle sich bei Abstandsregeln, Maskenpflicht und die durch die geringe Durchimpfungsrate verringerte Kauflust der Kunden um einen außerordentlichen Zufall iSd § 1104 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB).

Das Erstgericht entschied gegen den Vermieter. Das Berufungsgericht hob dieses Urteil auf und trug eine Neuentscheidung nach Verfahrensergänzung auf.

Der OGH bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts:

Resultiert eine teilweise Unbenützbarkeit eines Bestandobjekts aus einem in § 1104 ABGB genannten Elementarereignissen (dazu gehört auch die „Seuche“), so kann gem § 1105 ABGB ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen werden.

Ein Umsatzrückgang als solcher reicht im Allgemeinen aber noch nicht aus, um eine Mietzinsminderung zu begründen.

Zutrittsbeschränkungen sind grundsätzlich gleich zu beurteilen wie gänzliche Schließungen und sind daher als „außerordentliche Zufälle“ iSd § 1104 ABGB im Rahmen einer Mietzinsminderung nach § 1105 ABGB zu berücksichtigen. Davon müssen allerdings andere staatliche Eingriffe wie die Maskenpflicht und daraus resultierende Unlustgefühle der Kunden unterschieden werden. Diese sind nämlich der individuellen Sphäre der Kunden zuzuordnen, auf die die behördliche Maßnahme nur mittelbar Einfluss hat. Solche Umstände rechtfertigen daher keine Mietzinsminderung.

OGH 4 Ob 221/22m (28.02.2023)