OGH: Mietzinsherausgabe an Liegenschaftskäufer

19. Aug. 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte GmbH

Im vorliegenden Fall beschäftigte sich der Oberste Gerichtshof (OGH) mit dem Mietzinsherausgabeanspruch eines Liegenschaftskäufers.

Der Beklagte war Eigentümer eines Grundstücks, über das mit der Klägerin ein Kaufanbot geschlossen wurde. Der Eigentümer war berechtigt, den Preis durch Vorlage eines geeigneten Referenzkaufvertrages festzusetzen. Für den Fall, dass er innerhalb der im Anbot vereinbarten Frist keinen (näher konkretisierten) Referenzkaufvertrag mit einem höheren Preis vorlegt, war der Verkäufer verpflichtet einen Kaufvertrag mit Kaufpreis iHv 100 EUR pro m² zu unterfertigen und den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch eintragen zu lassen. Die Klägerin forderte dann den in einem anderen Verfahren unterlegenen Beklagten auf, die Mietzinse, die er seit dem Scheitern der Preisbestimmungsklausel als Schein-Vermieter erhalten hätte, zurück. Der Beklagte entgegnete, dass erst seit Ausgang des Vorverfahrens das Bestandsverhältnis rechtskräftig übergegangen sei. Damit habe die Klägerin schuldbefreiend geleistet. Beide Parteien argumentieren aufgrund dieser Klausel für einen jeweils anderen Zeitpunkt der bedungenen Übergabe.

Der OGH erwog dazu:

Maßgeblich für den Eintritt der Einzelrechtsnachfolge ist bei Liegenschaften gem § 431 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) die Eintragung im Grundbuch. Allerdings ist auch bei Liegenschaftskäufen der Kaufvertrag grundsätzlich dann perfekt (für beide Vertragsparteien verbindlich), wenn Einigung über Kaufpreis und Kaufgegenstand herrscht. Gem § 1050 ABGB gebührt dem Besitzer die Nutzung der Sache nur bis zur bedungenen Übergabe. Ab diesem Zeitpunkt stehen dem Übernehmer jegliche Vorteile zu. Ohne Vorleistungsverpflichtung muss der Wollende jedoch auch zur Übergabe bereit sein. Die Parteien haben keine Regelung getroffen, was passieren sollte, wenn der Beklagte einen Referenzkaufvertrag vorlegt, der nicht der Vereinbarung entspricht. Deswegen hat der OGH durch ergänzende Vertragsauslegung judiziert, dass kein Zweifel besteht, dass die Übergabe auch dann stattzufinden hat, wenn der Beklagte einen solchen Vertrag vorlegt, wurde ja gerade im Falle der Nicht-Entsprechung ein Kaufpreis von EUR 100/m² festgelegt. Im Ergebnis hat der Käufer durch seine Widerklage seine Bereitschaft gezeigt den Vertrag erfüllen zu wollen.

OGH 1 Ob 130/21f (18.05.2022)