OGH: Maklerprovision auch bei Share Deal fällig

30. Juni 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellt klar, dass der Verkauf von Gesellschaftsanteilen ein zweckgleichwertiges Geschäft zu einem Liegenschaftsverkauf sein kann und die Provisionsansprüche des Maklers auslösen kann.

Zwei Cousins waren Kommanditisten und alleinige Gesellschafter der Komplementärin (einer GmbH) einer Kommanditgesellschaft (GmbH & Co KG). Sie wollten den Betrieb der KG samt ihrer Liegenschaft verkaufen. Daraufhin besprachen sie mit der Klägerin (einer Immobilienmaklergesellschaft), dass sowohl die Veräußerung der Liegenschaft als auch der Verkauf des Unternehmens im Rahmen eines Share Deals erfolgen und die Klägerin dafür die vereinbarte Provision erhalten soll. Im schriftlichen Alleinvermittlungsauftrags über die Vermittlung des Verkaufs der Liegenschaft war von der Veräußerung im Rahmen eines Share Deals keine Rede mehr.

Die Klägerin inserierte die Liegenschaft, worauf sich die künftige Erwerberin meldete und auch den Kauf des Unternehmens beabsichtigte. Die Cousins traten im Anschluss sowohl ihre Kommanditanteile als auch die Geschäftsanteile an der Komplementär-GmbH an die Erwerberin ab. Im Abtretungsvertrag wurde vereinbart, dass die möglicherweise anfallende Vermittlungsprovision von der Erwerberin zu bezahlen ist.

Die Immobilienmaklergesellschaft klagte die KG und die Komplementär-GmbH auf Rechnungslegung und Zahlung der Provision.

Das Erstgericht gab dem Rechnungslegungsbegehren statt. Zwischen der KG und Immobilienmaklergesellschaft sei ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen. Beim Abtretungsvertrag handle es sich um ein „zweckgleichwertiges“ Geschäft iSd § 6 Abs 3 Maklergesetz (MaklerG), weshalb die Provision fällig sei.

Der OGH bestätigte diese Ansicht:

Schon objektiv betrachtet kommt der Abtretungsvertrag wirtschaftlich einer Liegenschaftsveräußerung insofern gleich, als die Liegenschaft der hauptsächliche Vermögenswert der KG ist und aufgrund des Abtretungsvertrags die wirtschaftliche Verfügungsgewalt von den Cousins zur Erwerberin überging. 

Zwar verstößt es gegen das Verbot der Einlagenrückgewähr, dass die KG die Provision für die Abtretung der Anteile, die eigentlich durch die Cousins zu tragen wäre, übernimmt. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts muss sich die Klägerin eine Nichtigkeit wegen Verstoßes gegen das Verbot der Einlagenrückgewähr aber nicht zurechnen lassen, weil sich bei Abschluss des Vermittlungsauftrags ein Verstoß dagegen nicht aufdrängte.

OGH 6 Ob 24/23g (17.05.2023)