OGH: Kündigung des Mietvertrags wegen unleidlichen Verhaltens

18. Nov. 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einer speziellen Konstellation die Kündigung wegen „unleidlichen Verhaltens“ (§ 30 Abs 2 Z 3 Fall 2 Mietrechtsgesetz - MRG) verneint. Grund dafür war, dass dem beklagten Mieter das Verhalten seines Sohnes nicht zugerechnet werden konnte.

Der Beklagte und dessen Sohn waren beide Mieter unterschiedlicher Wohnungen in derselben Wohnanlage. Der Beklagte bewohnte eine Wohnung auf der Stiege 5, sein Sohn auf Stiege 4. Der Sohn ging jedoch immer wieder zwischen seiner Wohnung und der seines Vaters hin und her, isst und übernachtet aber in der Wohnung seines Vaters. Seit 2018 bestanden Spannungen zwischen dem Sohn und Bewohnern auf Stiege 4 und 5. So lauerte er einer Bewohnerin regelmäßig auf, bis diese eine einstweilige Verfügung gegen ihn erwirkte. Dieselbe Bewohnerin verletzte er später aber auch am Körper, wofür er strafgerichtlich verurteilt wurde. Er klopfte außerdem in seiner eigenen Wohnung öfter an die Decke, um die Hunde in der Wohnung darüber zum Bellen zu bringen. Der Beklagte wusste, dass sein Sohn öfters andere Mieter im Haus abpasst.

2020 kündigte der Vermieter dann das Mietverhältnis des Vaters auf. Er müsse sich das Verhalten seines Sohnes zurechnen lassen, weil dieser faktisch bei ihm wohne, er von dessen Verhalten gewusst und es nicht unterbunden habe.

Die Vorinstanzen hielten die Kündigung für rechtswirksam, nicht so der OGH:

Zweck der Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens ist, dass der Mieter und dessen Mitbewohner die Hausgemeinschaft verlassen müssen. Dies kann jedoch durch die Kündigung des Vaters nicht (ganz) erreicht werden, wenn dessen Sohn aufgrund eines eigenen Mietverhältnisses Zugang zur Wohnanlage hat. Insbesondere kann dadurch nicht verhindert werden, dass der Sohn an die Decke seiner Wohnung klopft. Es fehlte daher eine Rechtfertigung, dem Vater das Verhalten seines Sohnes zuzurechnen.

OGH 6 Ob 26/22z (17.10.2022)