OGH: Keine Haftung des Hausverwalters für entgangene Mieteinahmen

26. Juli 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat entschieden, dass der Hausverwalter einem Wohnungseigentümer nicht für entgangene Mieteinnahmen haftet, wenn dieser die Wohnung in Folge von Wasserschäden nicht vermieten kann.

Die Klägerin ist Mit- und Wohnungseigentümerin einer Liegenschaft in Salzburg, die Beklagte ist die von der Eigentümergemeinschaft bestellte Verwalterin. Die Klägerin begehrte für einen bestimmten Zeitraum Ersatz an entgangenen Mieteinnahmen.

Aufgrund von Feuchtigkeitseintritten unter der Wohnung der Klägerin, wurde der Boden in ihrer Wohnung zur (erfolglosen) Ursachenerforschung geöffnet und seither nicht mehr geschlossen.

Die Beklagte habe durch ihr Verhalten ihre Pflicht, den Wasserschaden professionell beheben zu lassen, verletzt. Die Sanierung wäre bei pflichtgemäßem Handeln spätestens im November 2019 abgeschlossen und die Wohnung wieder vermietbar geworden.

Die Beklagte wandte ein, dass sie lediglich zur Eigentümergemeinschaft in einem Vertragsverhältnis stehe, darüber hinaus treffe sie auch kein Verschulden.

Der OGH stimmte dem Erstgericht zu, das die Klage abwies:

Grundsätzlich steht der Verwalter nur zur Eigentümergemeinschaft in einem Vertragsverhältnis, doch können die einzelnen Wohnungseigentümer grds als vertragsfremde Dritte in dessen Schutzbereich fallen. Dafür muss aber ein schutzwürdiges Interesse des Dritten vorliegen. Ein solches ist zu verneinen, wenn der Dritte kraft eigener rechtlicher Sonderverbindung mit einem Vertragspartner einen deckungsgleichen Anspruch gegen einen der beiden Vertragspartner hat. Ein solcher deckungsgleicher Anspruch des Wohnungseigentümers besteht nach § 16 Abs 7 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) zwischen ihm und der Eigentümergemeinschaft.

Aus einem Eingriff in das absolut geschützte Recht des Mit- und Wohnungseigentums kann sich aber ebenso keine Haftung ergeben, weil die einzelnen Wohnungseigentümer gem § 16 Abs 7 WEG eine Duldungspflicht für die Benützung der Wohnung zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses haben und es insofern an einem rechtswidrigen Eingriff mangelt.

OGH 5 Ob 160/23z (28.05.2024)