OGH: Kein Schadenersatz für gekündigten Seegrundstück-Mietvertrag

23. Mai 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Die Klägerin begehrte Schadenersatz von den beklagten vorherigen Eigentümern eines Seegrundstücks, weil der Käufer des Seegrundstücks ein bestehendes Mietverhältnis über Mitbenützungsrechte an diesem Grundstück gekündigt hatte. Dieses Mietverhältnis war ursprünglich im Jahr 1963 zwischen den Vätern der Parteien abgeschlossen worden. Es sah vor, dass der Mieter gegen eine Einmalzahlung sowie laufende Erhaltungsbeiträge das Recht zur Mitbenützung eines Seegrundstücks erhielt. Eine Kündigungsmöglichkeit durch den Vermieter war in dem Vertrag nicht vorgesehen.

Die Klägerin argumentierte, dass der Vertrag de facto unkündbar gewesen sei und sie durch die Kündigung einen Vermögensnachteil erlitten habe. Ihrer Ansicht nach hätten die Beklagten als Verkäufer des Grundstücks vertraglich sicherstellen müssen, dass das Mietverhältnis vom Käufer übernommen und nicht gekündigt wird. Aus dem unterlassenen Hinweis oder einer fehlenden vertraglichen Überbindung leitete die Klägerin einen Schadenersatzanspruch ab.

Das Erstgericht wies die Klage ab. Das Berufungsgericht hob dieses Urteil auf und sprach der Klägerin Schadenersatz zu. Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellte das klagsabweisende Urteil des Erstgerichts wieder her.

Der OGH stellte fest, dass der Mietvertrag von 1963 zwar ein bestehendes Mitbenützungsrecht begründete, dieses jedoch nicht als rechtlich unkündbar anzusehen war. Zwar sah der Vertrag keine ordentliche Kündigungsmöglichkeit vor, allerdings ist eine Regelung, die auf eine faktisch ewige Vertragsbindung hinausläuft, sittenwidrig. Im österreichischen Zivilrecht ist anerkannt, dass bei Dauerschuldverhältnissen jedenfalls eine außerordentliche Kündigungsmöglichkeit bestehen muss.

Darüber hinaus konnte der OGH keine Pflicht der Beklagten erkennen, das Mietverhältnis ausdrücklich auf den Käufer zu überbinden. Nach § 1120 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) tritt ein Erwerber einer vermieteten Liegenschaft grundsätzlich automatisch in bestehende Mietverhältnisse ein. Eine ausdrückliche Überbindung ist nur dann erforderlich, wenn der Mieter ein dinglich gesichertes Recht, etwa durch Eintragung im Grundbuch besitzt. Da die Klägerin über kein solches verfügte, war der neue Eigentümer rechtlich befugt, das Mietverhältnis zu kündigen.

Da die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Käufer rechtmäßig erfolgte und keine Schutz- oder Hinweispflicht der Beklagten verletzt wurde, konnte die Klägerin auch keinen ersatzfähigen Schaden geltend machen. Es lag somit keine rechtswidrige oder schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten vor.

4 Ob 45/24g (18.03.2025)