OGH: Kein nachteiliger Gebrauch durch mangelhaftes Lüften

12. Mai 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied, dass ein Mieter ohne konkrete Vereinbarung lediglich ein durchschnittliches Lüftverhalten schuldet.

Die Beklagte mietete von der Klägerin eine (Reihenhaus-)Wohnung, die ihr im Juni 2016 übergeben, von aber erst im September 2016 bezogen wurde. Bereits eine Woche nach Schlüsselübergabe trat bereits ein Feuchtigkeitsschaden auf, der durch Trocknungsmaßnahmen behoben wurde. Nach dem Einzug kam es wiederholt zum Auftreten von Schimmel, was die Vermieterin auf ein falsches Lüftungsverhalten zurückführte. In einem Neubau wie hier sollte alle drei bis vier Stunden für fünf bis zehn Minuten stoßgelüftet werden. Bei den Beklagten war jedoch leidglich ein- bis zweimaliges tägliches Lüften feststellbar.

Die Klägerin kündigte daraufhin die Wohnung nach § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall Mietrechtsgesetz (MRG) auf, weil die Beklagte vom Mietgegenstand einen erheblichen nachteiligen Gebrauch mache, da sie falsch lüfte.

Die Beklagte wandte ein, dass sie während der gesamten Nutzungsdauer ein normales Nutzungsverhalten an den Tag gelegt habe.

Die unteren Instanzen gaben der Vermieterin Recht.

Laut OGH hat die Mieterin diesen Kündigungsgrund aber nicht verwirklicht:

Ein Mieter muss weder zu Beginn des Mietverhältnisses noch im Laufe der Zeit mit Schimmelbildung in Wohnräumen rechnen. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass das Wohnobjekt in ortsüblicher Weise auch zum Wohnen genutzt werden darf und dafür auch nutzbar ist. Insbesondere kann der Mieter erwarten, dass mit einem durchschnittlichen Lüften das Auslangen gefunden wird, wurde ja die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet und nicht zum Trockenlegen des Neubaus.

Ohne gesonderte konkrete Vereinbarung wird kein überdurchschnittliches Lüftungsverhalten, insbesondere kein Querlüften alle drei bis vier Stunden, geschuldet. Auch eine tägliche Präsenz des Mieters zwecks Stoßlüften ist nicht geboten, sodass auch das fallweise gänzliche Unterbleiben des Lüftens den Kündigungsgrund grundsätzlich nicht verwirklicht.

OGH 4 Ob 2/23g (28.03.2023)