OGH: Kein Lagezuschlag & Abschlag zum Richtwert bei Verkehrslärm

22. Sep. 2021 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) beschäftigte sich im Anlassfall mit der Frage, ob bei der Beurteilung der Zulässigkeit eines Lagezuschlages überdurchschnittlicher Straßen- bzw Verkehrslärm in der Wohnumgebung zu berücksichtigen und ob gleichzeitig, bei überdurchschnittlicher Verkehrslärmbelastung im Mietobjekt selbst, ein Abschlag zum Richtwert zu veranschlagen ist.

Der Revisionsrekurswerber ist Mieter einer Wohnung in 1080 Wien und begehrte die Überprüfung der Zulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses.

Das Erstgericht wies die Anträge des Revisionsrekurswerbers ab. An Zu- und Abschlägen zum Richtwertmietzins nach § 16 Abs 2 Z 1 Mietrechtsgesetz (MRG) stellte es einen Abschlag iHv 15% für die Straßenlage der Wohnung mit Lärmbeeinträchtigung fest. Die Verrechnung eines Lagezuschlags iSd § 16 Abs 2 Z 3 MRG hielt das Erstgericht für gerechtfertigt.

Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Revisionsrekurswerbers nicht Folge und führte aus, dass eine individuelle (Verkehrs-)Lärmbeeinträchtigung, die bereits mit einem Abschlag zum Richtwert berücksichtigt wurde, keinen Grund darstellen kann, den Lagezuschlag zu verneinen.

Der OGH sah das anders: Das Beurteilungsobjekt von Zu- und Abschlägen nach § 16 Abs 2 Z 1 MRG (für Abweichungen von der mietrechtlichen Normwohnung) ist stets die Mietwohnung selbst, während es beim Lagezuschlag um das Wohnhaus und dessen unmittelbare (Wohn-)Umgebung geht.

Da eine Lärmbelastung im Wohnumfeld nicht zwingend eine Beeinträchtigung in der konkreten Mietwohnung darstellen muss – etwa bei hofseitiger Ruhelage des Mietobjekts – ist, so der OGH, eine generelle überdurchschnittliche Lärmbelastung der gesamten Wohnumgebung (durch Individual- und Schienenverkehr) bei der Beurteilung des Lagezuschlages entsprechend zu berücksichtigen. Gleichzeitig kann eine individuelle Lärmbelastung – wie hier bei Straßenlage des Mietobjekts – aber auch zu einem Abschlag zum Richtwertmietzins führen. Eine unzulässige „Doppelverwertung“ von Lärmbeeinträchtigungen liegt nicht vor.

Laut OGH ergab eine Gesamtabwägung aller Lagefaktoren im Anlassfall, dass die Lage des Wohnhauses – einerseits aufgrund der „massive[n] Lärmbelastung der Wohnumgebung“ und andererseits aufgrund der Nähe zur U6-Station „Josefstädterstraße“ als „Drogen- und Kriminalitätshotspot“ – nicht als überdurchschnittlich zu bewerten war. Ein Lagezuschlag stand – bei gleichzeitiger Verrechnung eines Abschlags von 15% für die Straßenlage der Wohnung – nicht zu.

OGH 5 Ob 104/21m (20.07.2021)