OGH: Kein Anspruch auf Maklerprovision trotz erfolgreicher Vermittlung?

21. Juni 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Provisionsanspruch des Maklers setzt das Zustandekommen des zu vermittelnden Geschäfts durch seine vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit oder zumindest eines dem vertragsgemäß zu vermittelnden Geschäft nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertigen Geschäfts durch seine Tätigkeit voraus.

Die Beklagte suchte nach „einer Wohnung zu Wohnzwecken“ und wurde im Internet auf die klagende Maklerin aufmerksam. Die Klägerin vermittelte der Beklagten ein Wohnungseigentumsobjekt und teilte ihr mit, dass das Objekt als Büro gewidmet sei. Auch das von der Beklagten und dem Verkäufer unterfertigte Kaufanbot enthielt einen Hinweis bezüglich der Widmung. Die Ausführung des Vertrages unterblieb jedoch und der Verkäufer verkaufte das Wohnungseigentumsobjekt an einen Dritten.

Die Klägerin begehrte die Zahlung von EUR 140.400 an Maklerprovision. Ihre vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit sei für den Vertragsschluss kausal gewesen.

Das Erstgericht sprach der Klägerin EUR 70.200 zu, da durch ihre Tätigkeit ein rechtswirksamer Kaufvertrag zwischen den Verkäufern und der Beklagten zustande gekommen sei. Das Gericht minderte jedoch die Maklerprovision um die Hälfte, da die Klägerin ihre Aufklärungspflicht verletzt habe. Das Berufungsgericht gab dem Klagebegehren zur Gänze statt.

Der daraufhin angerufene OGH traf folgende Entscheidung:

Ein Provisionsanspruch setzt den Abschluss eines Maklervertrags zwischen den Parteien voraus. Dieser Vertrag kann auch konkludent zustande kommen, indem der Interessent erkennen kann, dass er eine provisionspflichtige Tätigkeit des Maklers in Anspruch nimmt, und dieser nicht widerspricht. Der OGH ging davon aus, dass ein natürlicher Konsens über das Objekt, eine bewohnbare Wohnung, vorlag.

Die Klägerin hat der Beklagten zuletzt ein als Büro gewidmetes Objekt angeboten und auch auf die Widmung hingewiesen. Es kann aber nicht davon ausgegangen werden, dass es sich hierbei um eine nachträgliche konkludente Änderung des Maklervertrages handelt.

Die Klägerin ist im Ergebnis nicht „vertragsgemäß“ tätig geworden. Da auch keine „Zwecksgleichwertigkeit“ vorlag, da das Objekt erst nach einer Umwidmung und Baubewilligung als Wohnung genutzt werden könnte, hat die Klägerin keinen Provisionsanspruch.

OGH 4 Ob 182/23b (26.04.2024)