OGH erneut zur Berechnungsgrundlage bei Realteilung

17. Feb. 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hält an seiner jüngsten Rechtsprechung zur Beurteilung der Wertminderung bei der Realteilung von Liegenschaften fest. Als Ausgangswert soll nicht der fiktive lastenfreie Verkehrswert, sondern der Verkehrswert unter Berücksichtigung des Miteigentums herangezogen werden.

Im Ausgangsfall sind die Streitteile je Hälfteeigentümer einer Liegenschaft mit Wohnhaus. Die Realteilung durch Wohnungseigentumsbegründung an zwei Wohnungen laut Teilungsvorschlag des Beklagten ist möglich. Strittig war, ob es durch eine derartige Realteilung zu einer beträchtlichen Verminderung des Werts der gemeinsamen Sache kommt.

Damit begründete der Kläger auch sein Begehren nach Zivilteilung.

Die Vorinstanzen gaben der Klage statt. Einem fiktiv lastenfreien Verkehrswert der Liegenschaft von EUR 344.000 stand der fiktive Verkehrswert nach erfolgter Teilung von EUR 266.000 gegenüber. Zusätzlich beträgt der Kostenaufwand, um die Voraussetzungen zur Wohnungseigentumsbegründung zu schaffen, etwa EUR 10.000, was in Summe eine Wertminderung von knapp 26% bedeute.

Der Oberste Gerichtshof hob die Entscheidungen aber auf:

Eine Realteilung ist möglich, wenn die Sache ohne wesentliche Wertminderung geteilt werden kann und rechtliche Hindernisse nicht entgegenstehen. Die maßgeblichen Grundsätze für die Beurteilung der Wertminderung hat der OGH bereits zu 5 Ob 114/22h (nachzulesen in USANCEN) aufgestellt, an denen er festhält. 

Dem Wert vor der Teilung ist das schlichte Miteigentum und die bestehende Eigentümerstruktur zugrunde zu legen (= Summe der Miteigentumsanteile), nicht aber der Verkehrswert der fiktiv im Alleineigentum stehenden Liegenschaft. Im Fall der Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum bezieht sich die Wertminderung daher auf das Verhältnis zwischen den bisher schlichten Miteigentumsanteilen und den künftigen Wohnungseigentumsobjekten. Es darf dadurch zu keiner beträchtlichen Wertminderung der bisherigen Miteigentumsanteile kommen. 

Im Ausgangsfall musste daher das Sachverständigengutachten ergänzt werden, um eine zutreffende Entscheidungsbasis zu haben.

OGH 5 Ob 167/22b (24.11.2022)