OGH: COVID-19 Mietzinsminderung für Swingerclub

26. Apr. 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der OGH stellte klar, dass aufgrund der Pflicht zum Tragen einer FFP-2-Maske eine dem vereinbarten Vertragszweck des Betriebs eines Swingerclubs entsprechende Nutzung des Bestandsobjekts nicht möglich war und für diese Zeiträume daher kein Mietzins zu entrichten ist.

Die Vermieterin klagte den Mieter, der im vermieteten Geschäftslokal einen Swingerclub betreibt, auf Nachzahlung an zu wenig gezahlten Mietzins in verschiedenen Perioden zwischen März 2020 und März 2022. Das Mietobjekt ist im Vertrag als „Saunabetrieb mit Gastgewerbe, Solarium, Massage und Fitnessstudio“ bezeichnet, wird aber tatsächlich als Swingerclub betrieben. Der dem Vertrag zugrunde liegende Geschäftszweck ist die Zurverfügungstellung von Räumlichkeiten zur Pflege zwischenmenschlicher (sexueller) Kontakte.

Die Klägerin brachte vor, dass zwar während aufrechter Betretungsverbote für Gastronomiebetriebe ein Recht auf Mietzinsbefreiung bestand, nicht aber für Zeiten, in denen kein Betretungsverbot herrschte, sondern lediglich Abstandsregeln und Maskenpflicht.

Der OGH präzisierte aus diesem Anlass seine Rsp zu § 1104 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) und gab dem Beklagten recht: 

Gem § 1104 ABGB besteht keine Pflicht zur Zahlung des Mietzinses, wenn die Bestandsache wegen außerordentlicher Zufälle, insbesondere Seuchen, nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Die Frage der Unbenützbarkeit ist nach dem Vertragszweck zu beurteilen.

Unter behördlichen Maßnahmen, mit denen Umsatzeinbußen als „konkrete Folgen einer objektiven Einschränkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs des Bestandsobjekts“ einhergehen, wurden bislang nicht nur Betretungsverbote verstanden, sondern auch weniger gravierende Eingriffe wie etwa Zutrittsbeschränkungen, Mindestabstände oder die Begrenzung der zulässigen Kundenzahl. Die Pflicht zum Tragen von FFP-2-Masken wurde bislang – in Bezug auf Bekleidungsgeschäfte – nicht als ausreichend angesehen, da maskenbedingte Unlustgefühle der Kunden deren individuelle Sphäre zugeordnet sind.

Diese Rsp zu Kleidungsgeschäften ist nach Ansicht des OGH für Swingerclubs nicht einschlägig. Denn bei lebensnaher Betrachtung ist auch ohne verordneten Mindestabstand die Nutzung des Bestandobjekts in einem Kernbereich der Anbahnung und Ausübung ungezwungener – privater und nicht kommerzieller – sexueller Begegnungen Fremder auch durch die Verpflichtung zum Tragen von FFP2-Masken nicht möglich gewesen.

OGH 4 Ob 225/23a (19.03.2024)