OGH: Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
Der Oberste Gerichtshof (OGH) beurteilte die Anfechtbarkeit von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.
Die Antragstellerin kaufte im Jahr 2019 Miteigentumsanteile an der streitgegenständlichen Liegenschaft. Die Erstantragsgegnerin ist die aktuelle Verwalterin und die übrigen Antragsgegner sind die weiteren Mit- und Wohnungseigentümer.
Die Antragstellerin beantragte die Aufhebung oder Nichtigerklärung von Mehrheitsbeschlüssen der Eigentümergemeinschaft. Der „Beschluss“ der Eigentümergemeinschaft aus dem Jahr 1995 ermächtigte den damaligen Hausverwalter, einen Kaufvertrag über eine Waldparzelle im eigenen Namen anzukaufen. Der Beschluss aus dem Jahr 2014 ermächtigte die Erstantragsgegnerin (die nunmehr aktuelle Verwalterin), mit einem der Grundstücksnachbarn einen Pachtvertrag für die Eigentümergemeinschaft als Pächterin abzuschließen. Das Nachbargrundstück sollte nach kostenaufwändiger Entfernung von unterirdischen Rohren als Parkplatz genutzt werden.
Das Erstgericht wies den Sachantrag betreffend den Beschluss aus 1995 zurück, hinsichtlich desjenigen aus 2014 hingegen ab. Die Betriebskostenabrechnung stellte es jeweils mit Änderungen als richtig und ordnungsgemäß fest, wobei es jeweils die Positionen „Waldparzelle“ zur Gänze strich. Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin dagegen nicht Folge und teilte die Rechtsauffassung des Erstgerichts.
Der daraufhin angerufene OGH betonte Folgendes:
Ein „Beschluss“ der Eigentümergemeinschaft aus 1995, mit dem „anwesende Wohnungseigentümer“ den Verwalter ermächtigen, im eigenen Namen für sich ein Nachbargrundstück anzukaufen, hat keinen Bezug zur Eigentümergemeinschaft und keine Auswirkungen auf diese. Es liegt nicht einmal der Anschein eines Beschlusses vor, weshalb kein Grund besteht, von einer unbefristeten Anfechtbarkeit aus Gründen der Rechtssicherheit auszugehen. Der „Beschluss“ ist daher nicht im Wege des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens bekämpfbar.
Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft aus 2014, mit dem die Hausverwaltung ermächtigt wurde, einen Pachtvertrag über ein Teil eines Nachbargrundstücks abzuschließen, lag hingegen im Gemeinschaftsinteresse. Der „Nichtabschluss“ des Pachtvertrags hätte Gemeinschaftsinteressen massiv beeinträchtigt, weil es zu einer Reduktion der Parkmöglichkeiten kommen hätte können. Ein solcher Beschluss betrifft eine der Beschlussfassung grundsätzlich zugängliche Verwaltungsmaßnahme und es handelt sich nicht um einen die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft überschreitenden Beschluss, der aus Gründen der Rechtssicherheit unbefristet bekämpft werden könnte.
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