OGH: Beratungsfehler und Sorgfaltswidrigkeiten eines Notars

25. Okt. 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Vertragserrichter hat im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren die Parteien über die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen der einzelnen Vereinbarungen zu belehren, über bestehende Risken aufzuklären und allfällige ungünstige wirtschaftliche Entwicklungen zu berücksichtigen.

Die Klägerin beauftragte den beklagten Notar mit der Errichtung eines Kaufvertrags über den Kauf einer Liegenschaft.

Da die Klägerin der Ansicht war, der Notar habe im Zusammenhang mit der Errichtung des Grundstückskaufvertrags Beratungsfehler und Sorgfaltswidrigkeiten begangen, begehrte sie Schadenersatz in Höhe von über EUR 18.000. Weder sei sie als Käuferin darüber aufgeklärt worden, dass sie für offene Abgabenschulden (Aufschließungskosten/Anschlussgebühren) des Verkäufers gegenüber der Gemeinde hafte noch habe der Beklagte eine entsprechende Absicherung veranlasst.

Das Erstgericht wies die Klage ab. Das Berufungsgericht stellte fest, dass der Notariatskandidat des Beklagten erörtern hätte müssen, dass der Käuferin als neuen Liegenschaftseigentümerin eine bescheidmäßige Vorschreibung der noch offenen Abgaben drohe und gab folglich der Klage statt. Der Oberste Gerichtshof (OGH) bestätigte diese Entscheidung.

Die Parteien sind über jene Umstände aufzuklären, von denen der Vertragserrichter annehmen muss, dass sie den Vertragsparteien unbekannt sind. Ein Notar als Vertragserrichter muss immer auch eine ungünstige Entwicklung berücksichtigen und entsprechend handeln. Alle Vertragsparteien können darauf vertrauen, dass sie der Vertragsverfasser vor Nachteilen schützt und für ihre rechtliche und tatsächliche Sicherheit sorgt.

Allerdings dürfen die Anforderungen an die Sorgfalt eines Notars auch nicht überspannt werden. Es können von ihm nur der Fleiß und die Kenntnisse verlangt werden, die seine Fachkollegen gewöhnlich haben.

Im Ergebnis war die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden, da es vertretbar dargelegt hat, dass es zum Standard notarieller Tätigkeit gehöre, dass der Vertragserrichter mit den Vertragsparteien die Problematik nicht abgerechneter Erschließungsbeiträge, einschließlich der damit verbundenen Haftung des Käufers als neuer bücherlicher Liegenschaftseigentümer erörtert und den Parteien auf Wunsch Möglichkeiten der Risikoabsicherung vorschlägt.

OGH 4 Ob 131/24d (10.09.2024)