OGH: Bekanntgabeobliegenheit des Vermieters bei Mietzinszuschlägen

15. Dez. 2021 Benn-Ibler Rechtsanwälte GmbH

Im vorliegenden Fall hatte sich der Oberste Gerichtshof (OGH) mit Begrifflichkeiten im Zusammenhang mit Mietzinszuschlägen und -abschlägen auseinanderzusetzen. Vor allem allgemeinere Begriffe haben eine Konkretisierung erfahren.

Der Antragssteller mietet seit 2016 eine in der Josefstadt gelegene Zinshausmietwohnung. „Im Mietvertrag wurden vom Vermieter einige in der Nähe der Wohnung gelegene Anlagen und Einrichtungen angeführt, sowie Begriffe wie „überdurchschnittliche Lage“ oder „Infrastruktur“ verwendet. Aufgrund dieser angeführten Umstände wurde der Mietzins als über dem Richtwert liegend nach § 16 Abs 2 Mietrechtsgesetz (MRG) vereinbart. Der Antragsteller begehrte die gerichtliche Feststellung, dass die Mietzinsvereinbarung unwirksam sei, und verlangte die Rückzahlung der Überschreitungsbeträge. Die verwendeten Begriffe für die Zuschläge seien nur floskelartig und daher nicht ausreichend.

Während das Erstgericht die Zuschläge für wirksam judizierte, hob das Rekursgericht die Sachentscheidung als nichtig auf. Ein reiner Hinweis über einen Zuschlag reicht nicht aus.

Der OGH hatte schon in früheren Entscheidungen ähnliche Begriffe als den Wohnwert beeinflussende Kriterien festgestellt. Auch stören Sammelbegriffe wie „Infrastruktur“ nicht unbedingt, sofern für den jeweiligen Mieter durch die schlagwortartige Bekanntgabe klar ist, dass der Vermieter seine Berechtigung des Lagezuschlags aus den verwendeten Begriffen ableiten möchte. Die den Zuschlag rechtfertigenden maßgeblichen Umstände müssen gem § 16 Abs 4 MRG dem Mieter in Schriftform spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekannt sein, was im Anlassfall geschehen ist. Ein Zuschlag ist weiters nur dann zulässig, wenn die Wohnung eine überdurchschnittliche Lage aufweist.

Auch billigte der OGH das Argument des Rekursgerichtes nicht, dass „Infrastruktur“ in einer dichtbebauten Umgebung in der Innenstadt zu erwarten wäre. Schlussendlich stellte der OGH in seiner Wertung über die durchschnittliche Lage nach § 2 Abs 3 Richtwertgesetz (RichtWG) einer Wohnung, nicht ausschließlich auf den jeweiligen Gemeindebezirk der Wohnung ab, sondern auch auf jene Teile des Wiener Stadtgebietes, die bspw durch gemeinsame Bebauungsmerkmale ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden.

OGH 5 Ob 115/21d (23.09.2021)