Neue Klauselentscheidung zu Mietverträgen (Teil 2)

8. Aug. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Die Arbeiterkammer klagte einen Unternehmer wegen der Unzulässigkeit von 34 Klauseln in Mietverträgen. Mit Teilanerkenntnisurteil wurde dem Klagebegehren hinsichtlich 30 Klauseln stattgegeben. Im gegenständlichen Urteil entschied der Oberste Gerichtshof (OGH) über die vier strittigen Klauseln. In dieser USANCEN Ausgabe werden die letzten beiden Klauseln behandelt.

Klausel 24:

„Der Mietgegenstand wird dem Mieter vom Vermieter ausschließlich zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt. Die Nutzung des Mietgegenstands zu anderen Zwecken ist untersagt.“

Der OGH hatte bereits in früheren Entscheidungen eine vertragliche Einschränkung auf eine Vermietung zu Wohnzwecken für grundsätzlich zulässig beurteilt. Ein Mieter verstößt jedenfalls nicht gegen eine vereinbarte Beschränkung der Nutzung auf Wohnzwecke, wenn er nur geschäftliche Tätigkeiten ausübt, wie sie auch sonst üblicherweise von Personen zu Hause in der Wohnung oder einem darin vorhandenen Arbeitszimmer verrichtet werden, es dabei zu keinem nennenswerten Kundenverkehr kommt und keine Angestellten beschäftigt werden.

Im Ergebnis ist die Klausel 24 nicht gröblich benachteiligend und somit zulässig.

Klausel 59:

„Die Tierhaltung – ausgenommen üblicherweise in Käfigen gehaltene Kleintiere – ist ohne gesonderte Vereinbarung der Vertragsteile unzulässig.“

Die Klausel bringt klar und deutlich zum Ausdruck, dass der Mieter in der Wohnung nur dann Tiere halten darf, wenn es sich um „üblicherweise in Käfigen gehaltene Kleintiere“ handelt oder wenn er zuvor mit dem Vermieter eine gesonderte Vereinbarung über die Tierhaltung geschlossen hat. Sie ist somit nicht intransparent.

Nach der Rechtsprechung des OGH kann jedoch der Vermieter dem Mieter die Haltung artgerecht in Behältnissen gehaltener wohnungsüblicher Kleintiere nicht verbieten. Klausel 59 ist mit diesen Grundsätzen nicht vereinbar. Sie nimmt vom generellen Verbot der Tierhaltung nicht alle artgerecht in Behältnissen gehaltenen wohnungsüblichen Kleintiere aus, sondern nur „üblicherweise in Käfigen gehaltene Kleintiere“. Die Klausel ist aber insofern enger als der Mindeststandard der Rechtsprechung, als sie nicht allgemein auf eine Haltung in Behältnissen, sondern stattdessen auf eine solche in „Käfigen“ abstellt. Nach der gebotenen Auslegung im kundenfeindlichsten Sinn ist dem Mieter damit die Haltung artgerecht in anderen Behältnissen (zB Aquarien oder Terrarien) gehaltener wohnungsüblicher Kleintiere (zB Zierfische oder kleine Schildkröten) verboten. Eine sachliche Rechtfertigung für die Abweichung ist nicht ersichtlich.

Die Klausel ist somit gröblich benachteiligend.

OGH 9 Ob 31/25m (27.05.2025)