Erfordernisse zur Verkürzung der Kündigungsfrist eines Heimvertrags

22. Aug. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellte klar, dass zur Eröffnung der verkürzten Kündigungsfrist eines Wohnvertrages in einer Pflegeeinrichtung nicht nur die objektive Möglichkeit eines alternativen Wohnplatzes erforderlich ist, sondern auch die vertragliche Absicherung und der Wille des Heimbewohners.

Die Klägerin, welche am Lennox-Gastaut-Syndrom leidet, lebte von 2008 bis Ende 2022 in einer Einrichtung der Beklagten (als Wohnhaus bezeichnet) und wurde dort betreut. Aufgrund von Personalproblemen übernachtet die Klägerin seit Anfang Jänner 2023 in ihrem Elternhaus, wo nun auch die Betreuung stattfindet. Ihre Mutter ist ihre Erwachsenenvertreterin.

Aus dem „Wohnvertrag“, den die beiden Parteien 2012 abgeschlossen haben gehen bestimmte Kündigungsfristen und -voraussetzungen hervor:

-        eine Anhörung der Vertragspartner muss der Kündigung vorausgehen

-        der Schutz von behinderten Menschen soll die höchste Priorität sein

-        bei Kündigung seitens der Einrichtung ist eine zweimonatige Kündigungsfrist einzuhalten, sofern ein alternativer Wohnplatz bereits gefunden wurde, sonst gilt eine 6-monatige Kündigungsfrist […]

Verkürzte Kündigungsfrist aufgrund vorhandener alternativer Wohnmöglichkeiten

Seit April 2023 forderte die Klägerin eine Rückkehr in das Wohnhaus, welche von der Beklagten aufgrund der Personalmängel abgelehnt wurde.

Am 22. Jänner 2024 sprach die Beklagte dann die Kündigung des Wohnvertrags mit 30. April aus. Ihr Standpunkt war, dass der Klägerin bereits mehrere alternative Wohnmöglichkeiten zur Verfügung standen. Die Klägerin begehrte die Feststellung, dass der Heimvertrag über den 30. April 2024 hinaus wirksam sei.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt, da kein wichtiger Kündigungsgrund gemäß

§27i Konsumentenschutzgesetz (KSchG) vorliege. Das Berufungsgericht gab einer Berufung der Beklagten nicht Folge, da die 6-monatige Kündigungsfrist nicht eingehalten wurde und eine verkürzte Frist nicht zur Anwendung komme.

Vertragliche Absicherung und Wille des Heimbewohners ist ausschlaggebend

Auch der OGH ist anderer Ansicht als die Beklagte:

Er schließt sich der Argumentation des Berufungsgerichtes an, dass eine kürzere Kündigungsfrist als 6 Monate nur dann zur Anwendung kommt, wenn nicht nur die objektive Möglichkeit eines alternativen Wohnplatzes besteht, sondern dieser auch vom Heimbewohner ausgewählt und vertraglich gesichert ist. Im vorliegenden Fall standen zwar Möglichkeiten zur Verfügung, diese wurden jedoch von der Erwachsenenvertreterin abgelehnt. Es komme auf den Abschluss eines neuen Heimvertrags an und dieser hänge auch vom Willen des Heimbewohners ab.

Die Revision wurde zurückgewiesen.

OGH 7 Ob 90/25y (25.06.2025)