DE: Vertragsstrafen nach Rücktritt vom Bauvertrag

20. Juni 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Rücktritt eines Werkbestellers von einem Bauträgervertrag steht einem Anspruch gegen den Bauträger auf Zahlung einer zuvor vertraglich vereinbarten Vertragsstrafe nicht grundsätzlich entgegen. Dies hat der deutsche Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Verspätete Baufertigstellung

In dem entschiedenen Fall hatte sich ein Bauträger verpflichtet, ein Fabrikgebäude in ein Wohnhaus mit 27 Wohneinheiten umzubauen und das fertige Objekt anschließend an den Käufer zu übereignen. Der vereinbarte Fertigstellungstermin war Oktober 2022. Der Kaufpreis belief sich auf EUR 7,3 Mio. Für den Fall der nicht fristgerechten Fertigstellung sah der Vertrag eine Vertragsstrafe pro Werktag jedoch maximal 5 % des Kaufpreises vor. Zusätzlich enthielt der Vertrag ein beidseitiges Rücktrittsrecht, sofern der Umbau bis August 2022 nicht abgeschlossen sei. Da das Werk auch zum maßgeblichen Zeitpunkt nicht abnahmefähig war, erklärte der Käufer am letzten möglichen Tag im Dezember 2022 den vertraglich vorgesehenen Rücktritt. Zugleich verlangte er die vereinbarte Vertragsstrafe.

Der BGH bestätigte die Auffassung der Vorinstanz, wonach ein Rücktritt die Geltendmachung einer vertraglich vereinbarten Vertragsstrafe nicht notwendig ausschließt. Maßgeblich sei in erster Linie die vertragliche Regelung, wobei das dispositive Recht einer solchen Kombination nicht entgegenstehe. Zentraler rechtlicher Bezugspunkt ist § 325 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), der klarstellt, dass ein Rücktritt den Anspruch auf Schadensersatz nicht ausschließt. Auch wenn die Vertragsstrafe im Gesetz nicht ausdrücklich erwähnt ist, so ist sie funktional als pauschalisierter Schadensersatz zu qualifizieren.

Vertragsstrafe auch nach Rücktritt

Nach Auffassung des BGH erlischt der Vertragsstrafeanspruch nicht automatisch mit dem Rücktritt. Der Rücktritt bewirke eine Umgestaltung des Vertragsverhältnisses mit Wirkung ex nunc. Zwar entfielen die Primärleistungspflichten, das Vertragsverhältnis werde jedoch nicht in seinen ursprünglichen Zustand zurückversetzt. Welche Rechtsfolgen im Rahmen des Rückgewährschuldverhältnisses weiterhin Bestand haben, sei stets im Einzelfall anhand des Parteiwillens und der Funktion der jeweiligen Klausel zu bestimmen.

Zweck und Systematik der Vertragsstrafe sprächen dafür, diese auch im Rücktrittsfall fortwirken zu lassen. Sie diene nicht nur der Kompensation für Verzugsschäden (Ausgleichsfunktion), sondern übe zugleich eine Druckwirkung auf den Schuldner aus (Sanktionsfunktion). Beide Funktionen würden unterlaufen, wenn ein Rücktritt stets zum Entfallen der Vertragsstrafe führte.

BGH VII ZR 129/24 (22.05.2025)