DE: Sind zu günstige Mieten sittenwidrig?

25. Apr. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Eine Wohnung zu äußerst günstigen Konditionen – das klingt für viele Mieter nach einem Traum. In einem aktuellen Fall hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass die bloße Vereinbarung einer niedrigen Miete für eine großzügige Wohnung noch nicht den Schluss zulässt, dass der Vertrag sittenwidrig und somit unwirksam ist.

Der Fall betrifft eine 177 Quadratmeter große Wohnung in Berlin, die 2017 für eine Kaltmiete von lediglich EUR 600 monatlich vermietet wurde. Dieser Mietvertrag wurde mit einer GmbH als Vermieterin abgeschlossen, deren ehemaliger Geschäftsführer den Vertrag unterzeichnet hatte. Später, 2021, forderte die GmbH die Räumung der Wohnung und begründete dies mit einem kollusiven Verhalten und der Sittenwidrigkeit des Vertrages. Die GmbH argumentierte, dass der Geschäftsführer in seiner Befugnis überschritten habe, da die GmbH eigentlich nicht an einer Vermietung interessiert war, sondern die Wohnung verkaufen wollte. Der Vorwurf lautete, dass der Vertrag unter Mitwirkung des Lebensgefährten der Mieterin zustande gekommen sei, was zu einer Schädigung der Gesellschaft geführt habe.

Das Landgericht Berlin folgte diesen Argumenten und erklärte den Mietvertrag für unwirksam. Es begründete seine Entscheidung mit der Annahme, dass der Lebensgefährte der Mieterin, der zwar nicht Vertragspartner war, aber in die Vertragsverhandlungen involviert gewesen sei, gewusst habe, dass der damalige Geschäftsführer der GmbH nicht autorisiert war, den Mietvertrag zu unterzeichnen. Zudem sei ihm die Absicht des Geschäftsführers bekannt gewesen, die Wohnung zu verkaufen und nicht zu vermieten. Das Landgericht zog die Zurechnung dieser Kenntnisse auf die Mieterin gemäß § 166 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Betracht und erklärte den Vertrag für sittenwidrig.

Der BGH hob jedoch die Entscheidung des Landgerichts auf und stellte klar, dass allein die niedrige Miete und das Wissen des Lebensgefährten der Mieterin über die Umstände des Vertragsschlusses nicht ausreichen, um den Vertrag als sittenwidrig und damit unwirksam anzusehen. Der BGH stellte fest, dass es für die Annahme eines sittenwidrigen Vertrags nach § 138 BGB erforderlich ist, dass ein bewusstes und treuwidriges Zusammenwirken zwischen den Parteien zum Nachteil des Vertretenen vorliegt. Ein solches Verhalten konnte jedoch nicht nachgewiesen werden.

Zudem führte der BGH aus, dass allein die günstige Mietkondition nicht zwingend den Schluss auf eine missbräuchliche Vertretungsmacht oder eine sittenwidrige Vereinbarung zulasse. Es sei nicht erkennbar, dass die Mieterin aufgrund der besonderen Bedingungen des Vertrages hätte wissen müssen, dass der Geschäftsführer nicht die Befugnis hatte, diesen Vertrag abzuschließen.

BGH VIII ZR 152/23 (26.03.2025)