DE: Mieterhöhung nach Renovierung - Informationen für Mieter

2. Sep. 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der deutsche Bundesgerichtshof (BGH) hatte über die formellen Anforderungen von Mieterhöhungsklärungen des Vermieters nach einer von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahme zu entscheiden. Der Vermieter muss die nötigen Kosten der Renovierung ausweisen können, damit der Mieter sie auf Plausibilität hin überprüfen kann.

In mehreren Verfahren sind die Kläger Mieter von Wohnungen des beklagten Vermieters. Dieser erhöhte nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen an den betreffenden Wohnungen sowie den Gebäuden die monatliche Grundmiete. Dem Mieterhöhungsschreiben des Vermieters war als Anlage eine Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung beigefügt. Das Schreiben enthielt mitunter Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen und die angefallenen Gesamtkosten.

Die Kläger hielten die Mieterhöhungserklärungen für formell unwirksam. Das Berufungsgericht teilte die Meinung der Kläger. Um den formellen Anforderungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559 b Abs 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu entsprechen, bedürfe es einer weiteren Untergliederung der Kostenpositionen der jeweiligen Modernisierungsmaßnahmen; etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder Einzelarbeiten. Nur so könne es dem Mieter möglich sein, die Erhöhung auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen und die nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten identifizieren.

Nach Ansicht des BGH bilden die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung den Ausgleich zu dem dem Vermieter von den allgemeinen Vertragsgrundsätzen abweichenden eingeräumten Recht, die Mietzahlungspflicht einseitig zu gestalten. Der Mieter solle die Möglichkeit erhalten, den Grund sowie den Umfang für die Mieterhöhung auf seine Plausibilität hin überprüfen zu können, um dann die Entscheidung zu treffen, inwieweit der Bedarf einer weitergehenden Kontrolle, etwa durch Juristen oder Sachverständige als Notwendig erachtet. Die formellen Voraussetzungen dürfen dennoch nicht zu hoch sein. Laut BGH bestehe ansonsten die Gefahr, dass der Vermieter seine Mieterhöhung nicht durchsetzen könne und in der Folge auch keine Modernisierungsmaßnahen durchführen würde.

Es genügt somit, dass die durch die Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme angegeben werden und der darin enthaltene Instandsetzungsanteil kenntlich gemacht wurde.

Pressemitteilung Nr.114/2022 zu Urteil uA BGH, VIII ZR 337/21 (20.07.2022)