DE: Geplatzter Grundstückskauf – „Reservierungsgebühr“ zu erstatten

8. Dez. 2021 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Das Landgericht Köln hatte zu entscheiden, ob eine gezahlte „Reservierungsgebühr“, um den Kauf einer Immobilie abzusichern, bei Nichtabschluss des Kaufvertrages zurückgezahlt werden muss.

Vorliegend hatten die Beklagten ein Hausgrundstück zum Verkauf angeboten. Nach einer Besichtigung durch den Kläger einigten sich die Parteien auf einen Kaufpreis von EUR 1,2 Millionen und eine „Reservierungsgebühr“ von EUR 10.000. Nach Unterzeichnung der vom Kläger selbstformulierten „Reservierungsvereinbarung“ überwies der Kläger EUR 10.000 auf das Konto der Beklagten. Die Reservierungsgebühr sollte bei Abschluss eines Kaufvertrages auf den Kaufpreis angerechnet werden bzw zu Gunsten des Verkäufers verfallen, wenn bis zum 31.12.2018 kein Kaufvertrag zum vereinbarten Preis zustande kommt. Im Februar 2019 scheiterten die Verhandlungen aufgrund einer fehlenden Baugenehmigung endgültig. Der Kläger verlangte daraufhin die gezahlte „Reservierungsgebühr“ mit dem Argument zurück, dass die Vereinbarung wegen Formnichtigkeit unwirksam sei.

Das Landgericht Köln sprach dem Kläger nun einen Rückzahlungsanspruch der „Reservierungsgebühr“ zu. Der Anspruch ergibt sich aus der Zweckverfehlungskondiktion. Die Grundlage der Leistung ist eine Zweckabrede, hier die „Reservierungsvereinbarung“, die zwar keinen Anspruch auf einen Leistungserhalt begründet, aber bis zur Verfehlung des Zwecks den Rechtsgrund für das Behaltendürfen darstellt.  Insoweit beruht der Anspruch auf dem Gedanken, dass der künftige Eintritt ein von der bloßen Erfüllung einer Verbindlichkeit abweichender besonderer Erfolg als Behaltensgrund vereinbart werden kann. Das muss dann auch für eine künftige nicht entstandene Verpflichtung gelten. Die „Reservierungsvereinbarung“ ist hier unwirksam. Sie hätte genau wie der Kaufvertrag über die Immobilie der notariellen Beurkundung bedurft. Nach Ansicht des Landgerichts ist entscheidend, ob mit dem Kaufvertrag die „Reservierungsvereinbarung“ nach dem Parteiwillen „stehen und fallen“ soll, somit eine rechtliche Einheit zwischen dem Kaufvertrag und der „Reservierungsvereinbarung“ vorliegt. Weiters liegt ein Formbedürfnis dann vor, wenn für den Fall der Nichtveräußerung Nachteile vorgesehen sind und so ein Kontrahierungszwang ausgeübt wird. Bei EUR 10.000 sei hier eine Höhe erreicht, die bereits einen mittelbaren Kaufzwang ausübt.

LG Köln, 2 O 292/19 (26.08.2021)