DE: BGH zur Reservierungsgebühr von Maklern

26. Mai 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühr ist nach deutschem Bundesgerichtshof (BGH) unwirksam. Das müsse auch dann gelten, wenn die Reservierung gegen Geld nicht im eigentlichen Vertrag, sondern gesondert vereinbart wurde.

Im vorliegenden Fall beabsichtigten die Kläger den Kauf eines von der beklagten Immobilienmaklerin vermittelten Grundstücks mit Einfamilienhaus. Die Parteien schlossen zunächst einen Maklervertrag und anschließend einen Reservierungsvertrag. In diesem verpflichtete sich die Maklerin, die Immobilie gegen Zahlung einen Monat lang nicht anderweitig zu veräußern. Bei etwaigem Kauf sollte die gezahlte Summe mit der Maklerprovision verrechnet werden. Die Kläger nahmen vom Kauf jedoch Abstand. Die klagenden ursprünglichen Kaufinteressenten verlangten nun die Rückzahlung der geleisteten Reservierungsgebühr.

Das Landgericht gab der Maklerin Recht und wies die Berufung zurück. Der Reservierungsvertrag sei wirksam. Er stelle eine eigenständige Vereinbarung mit nicht nach den §§ 307 ff Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kontrollfähigen Hauptleistungspflichten dar.

Der BGH war anderer Meinung:

Der Reservierungsvertrag unterliege der AGB-Inhaltskontrolle, weil es sich bei der getroffenen Abrede nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern vielmehr um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung handle.

Nach Ansicht des BGH benachteilige die Gebühr den Kunden unangemessen und sei damit unwirksam. Denn eine Rückzahlung der Reservierungsgebühr sei durch die Klausel ausnahmslos ausgeschlossen. Auch ergeben sich aus dem Reservierungsvertrag weder Vorteile für den Kunden, noch muss die Maklerin eine geldwerte Gegenleistung erbringen. Der Reservierungsvertrag kann auch mit der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision verglichen werden, was dem Leitbild der gesetzlichen Regelung eines Maklervertrags widerspricht. Eine Provision ist nur geschuldet, wenn die Tätigkeit des Maklers zum Erfolg geführt hat. Insoweit wurde die Maklerin zur Rückzahlung der geleisteten Reservierungsgebühr verpflichtet.

Pressemitteilung Nr. 070/2023 zu BGH, I ZR 113/22 (20.4.2023)