Betriebsschließung: OGH entschied über Mietzinsforderung

7. Nov. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied, ob Mietzinse zurückgefordert werden können, wenn eine Untervermietung an Feriengäste aufgrund von Betriebsschließungen nicht möglich war.

Zwischen der Klägerin als Vermieterin und der Beklagten als Mieterin besteht aufgrund eines Mietvertrags vom 17.09.2020 ein Mietverhältnis hinsichtlich mehrerer Mietobjekte in einem Gebäude. Nach dem Mietvertrag darf der Mietgegenstand ausschließlich zu Wohnzwecken verwendet werden.

Mietzinsrückstände in Höhe von über EUR 88.000

Die Beklagte nutzte mehrere der Wohnungen zur kurzzeitigen Untervermietung an Touristen. Bis Jänner 2023 bezahlte sie regelmäßig den Mietzins, auch während jener Zeiträume in denen Covid-19 bedingte Betretungsverbote für Beherbergungsbetriebe galten. Ab Februar 2023 kam es zu unregelmäßigen Mietzinszahlungen.

Die Klägerin begehrte die Zahlung von knapp EUR 88.000 und die Räumung der Mietobjekte. Die Beklagte wandte eine Gegenforderung von über EUR 80.000 wegen zu viel bezahlter Mietzinse während der Zeiträume aufrechter Betretungsverbote ein. Aufgrund der Betriebsschließungen habe sie keine Untervermietungen an Feriengäste vornehmen können, sodass sie den für diese Monate gezahlten Mietzins zurückfordern könne.

Bedungener Gebrauch durch Betretungsverbote nicht eingeschränkt

Das Erstgericht gab der Klage statt und stellte fest, dass die Gegenforderung nicht zu Recht besteht.

Das Berufungsgericht gab der dagegen erhobenen Berufung der Beklagten nicht Folge. Eine langfristige Untervermietung zu Wohnzwecken sei nach den Covid-19-Notmaßnahmeverordnungen weiterhin zulässig gewesen. Selbst unter der Annahme eines umfassenden Untervermietrechts, welches auch kurzfristige gewerbliche Vermietungen umfasst habe, sei damit eine langfristige Untervermietung zu Wohnzwecken möglich und das Mietobjekt insoweit zur Gänze tauglich gewesen. Durch die Betretungsverbote sei der bedungene Gebrauch somit nicht eingeschränkt worden. Mietzinsüberzahlungen aufgrund eingeschränkter Brauchbarkeit seien nicht entstanden.

Der OGH bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen. Der Beklagten ist es nicht gelungen, eine erhebliche Rechtsfrage aufzuzeigen.

OGH 7 Ob 146/25h (25.09.2025)