Zwangsverwaltung zur Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten

23. Apr. 2026 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) bestätigte in seiner Entscheidung, dass der Auftrag zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten durch eine Zwangsverwaltung zu erfolgen hat.

Bei ausbleibenden Erhaltungsarbeiten folgt Zwangsverwaltung

Die Antragstellerin schloss im Jahr 2007 mit dem Erstantragsgegner als damaligem Liegenschaftseigentümer einen Hauptmietvertrag über eine Wohnung. Dieser übertrug im Jahr 2015 das Eigentum an der Liegenschaft an seine beiden Kinder und behielt sich das dingliche Fruchtgenussrecht vor.

Dem Erstantragsgegner wurde mit einstweiliger Verfügung vom 20.06.2023 die Durchführung unterschiedlicher Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten im Haus aufgetragen.

Die Antragstellerin begehrte die Zwangsverwaltung der Liegenschaft und die Bestellung eines Zwangsverwalters.

Das Erstgericht gab dem Antrag statt, da die aufgetragenen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten nicht vollständig ausgeführt worden seien. Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung.

Der Fruchtgenussberechtigte ist passivlegitimiert

Der OGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen.

Unterlässt der Vermieter durchzuführende Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten, so hat ihm das Gericht auf Antrag die Vornahme der Arbeiten binnen angemessener, ein Jahr nicht übersteigender Frist aufzutragen. Passivlegitimiert für einen solchen Auftrag ist der Fruchtgenussberechtigte als Vermieter und nicht der Liegenschaftseigentümer.

Die Vollstreckung eines Auftrags an den Vermieter zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten erfolgt ausschließlich durch die Bestellung eines Verwalters.

Die Zwangsverwaltung ist die einzige Möglichkeit, den hier vorliegenden Exekutionstitel zu vollstrecken. Diese dient daher der Durchsetzung des Auftrags und erfasst schon nach dem Gesetzeswortlaut das gesamte Haus, sodass dem bestellten Verwalter die Verwaltungsbefugnisse zur Gänze zukommen.

Diese Befugnisse müssen dem Verwalter ungeachtet der Einräumung eines Fruchtgenussrechts und der damit verbundenen Stellung des Fruchtgenussberechtigten als Vermieter ungeschmälert zukommen, weil sonst der Vollzug eines Auftrags nicht gewährleistet wäre.

OGH 5 Ob 146/25v (12.03.2026)