Wohnungseigentümer bebaut allgemeine Teile der Liegenschaft

24. Nov. 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Änderungen an allgemeinen Teilen einer Liegenschaft dürfen nicht ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer vorgenommen werden. Gegen eigenmächtige Veränderungen kann mit der actio negatoria (Eigentumsfreiheitsklage) gemäß § 523 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) vorgegangen werden.

Der Kläger ist Miteigentümer einer Liegenschaft, an der Wohnungseigentum begründet ist. Die Beklagten sind ebenfalls Miteigentümer und haben die Eigentumsanteile vom Nebenintervenienten erworben. Der Nebenintervenient hat eine Terrasse errichtet, die nicht dem Nutzwertgutachten und der diesem zugrundeliegenden Baubewilligung entspricht. Die Terrasse dürfte nur eine Fläche von 15,33 m² aufweisen. Jedoch beträgt diese zu Lasten von allgemeinen Teilen der Liegenschaft 25 m².

Der Kläger begehrte die Beseitigung des vom Konsens abweichenden Zustands der Terrasse. Sowohl das Erstgericht, als auch das Berufungsgericht gaben dem Klagebegehren des Klägers statt.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) betont in ständiger Rechtsprechung folgendes:

Besteht die Möglichkeit, dass schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden, ist der änderungswillige Eigentümer verpflichtet, die Zustimmung aller anderen einzuholen.

Das Klagerecht nach § 523 ABGB steht jedem Miteigentümer bei unberechtigtem Eingriff in das Eigentumsrecht zu. Die Beklagten haben zwar die Terrasse nicht gebaut, dennoch können sie von den anderen Wohnungseigentümern geklagt werden, da sie als Rechtsnachfolger des Nebenintervenienten den unerlaubten Zustand aufrecht halten.

Für die actio negatoria genügt die objektive Rechtswidrigkeit. Verschulden des Störers oder die Absicht der Rechtsanmaßung ist nicht erforderlich. Die Beklagten können sich deshalb nicht darauf berufen, dass sie als Käufer gutgläubig waren.

Im Ergebnis kann der Kläger auf Beseitigung und Wiederherstellung des früheren Zustands sowie gegebenenfalls auf Unterlassung künftiger Änderungen klagen. Voraussetzungen einer Unterlassungsklage sind die Wiederholungsgefahr und das Bestehen eines Rechtsschutzbedürfnisses.

5 Ob 147/23p (29.08.2023)