Widmungsänderung trotz anhängigem Bauverfahren

15. Okt. 2026 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich (LVwG NÖ) hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob sich ein Bauwerber auf die Übergangsbestimmung des § 25 Abs. 3 des Niederösterreichischen Raumordnungsgesetzes 2014 (NÖ ROG 2014) berufen kann, wenn ein Bauansuchen während einer aufrechten Bausperre eingebracht und anschließend eine damit zusammenhängende Widmungsänderung kundgemacht wird.

Bauvorhaben während aufrechter Bausperre

Die Beschwerdeführerin beantragte im Februar 2025 die baubehördliche Bewilligung für eine Wohnhausanlage mit zwei Baukörpern und insgesamt zwölf Wohneinheiten. Zum Zeitpunkt der Antragstellung war für das gesamte Gemeindegebiet bereits eine Bausperre aufrecht. Diese verfolgte unter anderem das Ziel, die Wohnqualität zu sichern und die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten in bestimmten Gebieten zu begrenzen.

Während der Bausperre wurde im April 2025 der Entwurf einer Änderung des örtlichen Raumordnungsprogramms kundgemacht. Die Änderung trat im August 2025 in Kraft und sah für das verfahrensgegenständliche Grundstück nunmehr die Widmung Bauland-Wohngebiet mit maximal zwei Wohneinheiten (BW-2WE) vor. Das Bauvorhaben mit zwölf Wohneinheiten widersprach damit der neuen Widmung.

Keine Anwendung der Übergangsbestimmung

Die Beschwerdeführerin berief sich auf § 25 Abs. 3 NÖ ROG 2014. Danach werden bereits vor Kundmachung des Entwurfs der Änderung des örtlichen Raumordnungsprogramms anhängige baubehördliche Verfahren grundsätzlich durch eine spätere Änderung des örtlichen Raumordnungsprogramms nicht berührt.

Das LVwG verneinte jedoch die Anwendung dieser Übergangsbestimmung. Es verwies auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs, wonach die Übergangsregelung nicht greift, wenn das Bauansuchen bereits während einer aufrechten Bausperre eingebracht wurde und die spätere Widmungsänderung jene Planungsziele umsetzt, die bereits mit der Bausperre verfolgt wurden.

In einer solchen Konstellation besteht kein schutzwürdiges Vertrauen des Bauwerbers auf die unveränderte Fortgeltung der bisherigen Widmung. Die Bausperre machte bereits bei Einbringung des Bauansuchens deutlich, dass eine Einschränkung der Bebauungsdichte beabsichtigt war. Die spätere Umwidmung auf BW-2WE setzte lediglich diese bereits verfolgten Planungsziele konkret um.

Das LVwG bestätigte daher die Abweisung des Bauansuchens. Maßgeblich war die im Entscheidungszeitpunkt geltende Widmung, der das Bauvorhaben mit zwölf Wohneinheiten widersprach.

LVwG-AV-106/001-2026 (21.09.2026)