Schimmel und Geruchsbelästigung rechtfertigen keine Räumung

2. Apr. 2026 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied über die Berechtigung einer Räumungsklage wegen unangenehmer Gerüche und Müll in der vermieteten Wohnung.  

Der Beklagte war Mieter einer ihm von den Klägern vermieteten Wohnung. Er ist bettlägerig, bezieht Pflegegeld der Stufe 5 und ist auf die Verwendung von Leibschüsseln angewiesen. In der Wohnung lagen „immer viele Sachen herum“ und es stank.

Schimmelbefall ein bekanntes Thema

In der Wohnung des Beklagten war viel Müll und teilweise massiver Schimmelbefall im Deckenbereich vorhanden, der hauptursächlich auf die fehlende Dämmung zwischen der Decke der Wohnung und dem Dachgeschoss zurückzuführen war. Die Schimmelproblematik bestand bereits seit langem und war den früheren Vermietern des Beklagten bekannt.

Die Kläger begehrten nun die Räumung der Wohnung wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs gem § 1118 erster Fall Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB). Der Beklagte habe auch das Schloss zur Wohnung ausgetauscht. Er könne die Wohnung nicht selbst aufsperren und für freien Zugang – etwa bei einem Notfall – sorgen. Er verweigere den Klägern den Zutritt zur Wohnung. Der Beklagte bestritt alle Vorwürfe.

Erstgericht wies Klagebegehren ab – Berufungsgericht ist anderer Meinung

Das Berufungsgericht verpflichtete den Beklagten zur Räumung. Die Wohnung sei nach den Feststellungen in den letzten Jahren mehrmals vermüllt gewesen. Von ihr sei ein teilweise stark beißender Gestank ausgegangen. Der Beklagte habe durch die von seinem Verhalten ausgehende Geruchsbelästigung erheblich nachteiligen Gebrauch von der Wohnung gemacht. Auch habe er keine Abwehrmaßnahmen gegen den Schimmelbefall gesetzt und damit die Substanz des Mietobjekts gefährdet.

Kein Räumungsgrund gegeben

Der OGH hat entschieden: Maßgeblich für die Beurteilung eines Auflösungsgrundes ist der Zeitpunkt der Zustellung der Räumungsklage, spätere Verhaltensänderungen des Mieters bleiben unbeachtlich. Ein erheblich nachteiliger Gebrauch im Sinne des § 1118 ABGB liegt nur bei schwerer oder wiederholter vertragswidriger Nutzung oder bei erheblicher Gefährdung der Substanz vor, was hier nicht gegeben war. Weder die noch vor Klagezustellung entfernten Müllsäcke noch das bloße Vorhandensein unangenehmer Gerüche, Unordnung oder der Schlosstausch begründen für sich genommen einen solchen Auflösungsgrund. Zudem ist die Schimmelbildung auf bauliche Mängel zurückzuführen und nicht dem Mieter anzulasten, weshalb die Auflösung des Mietverhältnisses insgesamt nicht gerechtfertigt ist. Eine erneute Mitteilung über den Schimmelbefall musste der Beklagte auch nicht machen, da bereits die Rechtsvorgänger der Kläger von der Schimmelproblematik Kenntnis hatten.

OGH 2 Ob 4/26s (26.02.2026)