Präklusionsfrist bei Schadenersatzansprüchen im Mietrecht

19. Dez. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in der Entscheidung klargestellt, dass die Präklusionsfrist des § 1111 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) auch für deliktische Schadenersatzansprüche und unrechtmäßige Zubauten außerhalb der vermieteten Liegenschaft gilt.

Betriebskosten und Rückbauforderungen

Der Kläger (Vermieter) hatte eine Liegenschaft samt Gebäude zur Nutzung als Etablissement vermietet und zunächst die Nachzahlung von Betriebskosten für 2017 bis 2019 in Höhe von EUR 12.137 verlangt. Später dehnte er die Klage um EUR 1.000 für entfernte Trocknungsgeräte, EUR 6.000 für Reinigungs- und Sanierungsaufwand sowie EUR 15.000 für Rückbau- und Beseitigungskosten nicht genehmigter Zubauten aus. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab, da die Parteien 2017 vereinbart hatten, dass die Beklagten Mieter die Sanierungsarbeiten auf eigene Kosten durchführen und der Kläger dafür fünf Jahre lang keine Betriebskosten nachfordern könne. Weitere Schadenersatzansprüche waren wegen Präklusion nicht mehr prüfbar.

Zurückweisung der außerordentlichen Revision

Die außerordentliche Revision wurde vom OGH mangels erheblicher Rechtsfrage zurückgewiesen. Der Kläger argumentierte, deliktische Ansprüche und Ansprüche für unrechtmäßige Zubauten außerhalb der Liegenschaft seien von der Präklusionsfrist ausgenommen. Der OGH stellte klar, dass § 1111 ABGB auch diese Ansprüche erfasst und dass die zitierten Entscheidungen keine abweichende Rechtslage begründen.

Präklusionsfrist und Schriftformvorbehalt

Der OGH betonte, dass § 1111 ABGB der raschen Klärung von Ansprüchen wegen Beschädigung oder missbräuchlicher Abnutzung der Bestandsache dient. Auch vorsätzlich verursachte Schäden fallen grundsätzlich unter die Präklusionsfrist.

OGH 4Ob44/25m (29.09.2025)