OGH zur Zulässigkeit von Raumordnungsverträgen

17. Jän. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellte klar, dass die Einhaltung eines Raumordnungsvertrags, insbesondere mit Vorschlags- und Zustimmungsrechten, abgesichert werden kann.

Die Klägerin (Bauträgerin) erwarb im Jahr 2019 ein im Gemeindegebiet der Beklagten gelegenes Grundstück. Zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses war das Grundstück noch als Freiland gewidmet, grundverkehrsrechtlich jedoch als Baugrundstück zu behandeln. Ausschlaggebend für den Ankauf war eine Erklärung des Bürgermeisters der Beklagten, wonach eine Umwidmung des Grundstücks in Bauland (Wohngebiet) nach Vorliegen eines vom Gemeinderat zu prüfenden Wohnbedarfs vorgenommen werde.

Nach Abschluss eines Vertrags, mit dem sich die Klägerin zur Errichtung einer förderbaren Gesamtanlage und zur Veräußerung aller Wohneinheiten zu Wohnbauförderungskonditionen verpflichtete, widmete die Gemeinde das Grundstück um. Der von der Klägerin in der Folge errichtete massive Geschoßwohnungsbau wurde im Siedlungsgebiet nur deshalb bewilligt, weil es sich bei der Wohnanlage um wohnbaugeförderte Wohneinheiten handelte. Wenn die Klägerin die errichteten Wohneinheiten und Tiefgaragenabstellplätze freihändig hätte veräußern können, hätte sie höhere Verkaufspreise erzielt.

Die Klägerin begehrte wegen vermeintlicher Gesetzwidrigkeit und Sittenwidrigkeit die Nichtigerklärung des gesamten Raumordnungsvertrags, die Löschung der zugunsten der beklagten Gemeinde einverleibten Vorkaufsrechte und die Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für alle Vermögensschäden, weil ihre Verfügungsmacht über die Wohneinheiten auf ihrer Liegenschaft beschränkt sei.

Sowohl das Erstgericht als auch das Berufungsgericht wiesen das Klagebegehren ab. Der OGH bestätigte diese Entscheidungen.

Der zwischen den Parteien geschlossene Verwendungsvertrag ist von § 33 Absatz 2 und 3 TROG gedeckt. Es lagen keine Gründe vor, aus denen sich schon von vornherein seine Unzulässigkeit ergäbe. Selbst wenn einzelne Bestimmungen des Vertrags unzulässig sein sollten, ergäbe sich daraus (noch) nicht die Gesamtnichtigkeit des Vertrags. Eine Teilnichtigkeit machte die Klägerin nicht geltend.

Im Ergebnis hatte die Klägerin mit ihrer Klage keinen Erfolg.

OGH 1 Ob 57/24z (19.11.2024)