OGH zur Willensbildung in einer Eigentümergemeinschaft

14. Juli 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Die Willensbildung einer Eigentümergemeinschaft kann auch aus einem Willensakt des dominierenden Mehrheitseigentümers bestehen, so der Oberste Gerichtshof (OGH). Eine Vorschreibung durch den dominierenden Mehrheitseigentümer („Dominator“) oder den Verwalter aufgrund eines Willensaktes sei für die anderen Wohnungseigentümer bindend.

Die Beklagte war Miteigentümerin einer Liegenschaft, an der Wohnungseigentum begründet ist. Die restlichen Anteile an der Liegenschaft stehen je zur Hälfte im Eigentum von Eigentümerpartnern, einem Ehepaar. Über Initiative der beiden Eigentümerpartner fand eine Eigentümerversammlung statt, die die Organisation der Verwaltung zum Thema hatte. Die anwesenden Eigentümer (die Eigentümerpartner) beschlossen, dass kein Verwalter zu bestellen ist. Die Frau hatte ihren Mann bevollmächtigt, sie in Angelegenheiten der Verwaltung der gemeinsamen Liegenschaft zu vertreten. Mit einem folgenden Schreiben informierte der Mann die Beklagte über die Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen und setzte sie davon in Kenntnis, dass geplant sei, die Vorhaben mittels Sondervorschreibung zu finanzieren. Die Beklagte erhielt daraufhin eine Sondervorschreibung. Dieser ging jedoch kein Beschluss durch die Miteigentümer voraus. Das klagende Eigentümerpaar begehrt nun Zahlung in Höhe der Vorschreibung.

Die Kläger trugen vor, dass die Eigentümergemeinschaft durch die nach Miteigentumsanteilen berechnete Mehrheit der Wohnungseigentümer vertreten werde. Die Beklagte wendete ein, dass die von der Klägerin beabsichtigten Sanierungsarbeiten nicht erforderlich seien.

Zu klären war, ob eine Verwaltungsmaßnahme, die weder auf einer Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung noch auf einem sonst zustande gekommenen Beschluss, sondern auf einer Willensbetätigung des Mehrheitseigentümers beruht („Dominatorentscheidung“), überhaupt wirksam sein kann.

Der OGH entschied dazu, dass die Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft auch aus einem Willensakt des dominierenden Mehrheitseigentümers bestehen kann. Erfolgt eine fristauslösende Bekanntmachung, kann diese Willensbildung jedoch von einem Minderheitseigentümer nach Beschlussrecht angefochten werden.

Die Vorschreibung von Rücklagenbeiträgen durch den dominierenden Mehrheitseigentümer aufgrund eines nicht mehr bekämpfbaren Beschlusses ist somit für die Wohnungseigentümer bindend.

OGH 5 Ob 12/23k (18.04.2023)