OGH: Zur Unredlichkeit bei Bauten auf fremdem Grund

8. Sep. 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) konkretisierte seine Rechtsprechung zum originären Grundstückserwerb nach § 418 Satz 3 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB).

Die Klägerin ist Alleinerbin ihrer verstorbenen Großtante, welche Eigentümerin eines Grundstücks war, auf dem ihr Ehemann (Bauführer) mit eigenen Mitteln ein Einfamilienhaus errichtete. Aktueller Hauseigentümer war der Großneffe des Bauführers (Vermächtnisnehmer). Nunmehr behauptet die Klägerin, Alleineigentümerin des Grundstücks als auch des Hauses zu sein, weil kein wirksames Superädifikat begründet wurde (in dritter Instanz unstrittig). Der Beklagte wandte ein, die ursprüngliche Grundeigentümerin habe dem Bauführer vor Beginn der Bauführung versprochen, ihm das Grundstück zu schenken. Da sie ihre Zusage nicht eingehalten habe, habe der Bauführer nach § 418 Satz 3 ABGB auch Eigentum am Grundstück erworben.

Die Klägerin bekämpfte die Feststellung des Erstgerichts hinsichtlich der nicht eingehaltenen Schenkungszusage. Das Berufungsgericht ging auf ihre Beweisrüge allerdings nicht ein, weil es für die Frage des originären Eigentumserwerbs nach § 418 Satz 3 ABGB darauf nicht ankomme. Zu Unrecht – wie der OGH entschied:

Nach § 418 Satz 3 ABGB erwirbt ein redlicher Bauführer Eigentum an der Baufläche, wenn der Grundeigentümer von der Bauführung weiß und sie nicht untersagt. Zweck ist vor allem die Sanktionierung des unredlichen Grundeigentümers. Diese Bestimmung wird nach der Rechtsprechung durch eine wirksame Vereinbarung über die Baufläche ausgeschlossen. Der OGH wendet § 418 Satz 3 ABGB aber auch auf Fälle an, bei denen der Irrtum des Bauführers darüber, Eigentümer des Hauses samt Grund zu werden, dadurch herbeigeführt wurde, dass ihm dies der Grundeigentümer zwar zusagte, in der Folge aber „vereitelte“. Hält sich der Grundeigentümer an eine solche Zusage nicht, ist er so zu behandeln, als ob keine Vereinbarung getroffen wurde.

Gab es die Schenkungszusage und hätte sich die Großtante daran nicht gehalten, dann wäre § 418 Satz 3 ABGB anzuwenden. Hätte sie dem Bauführer den Bau gestattet, wobei er nur Eigentümer eines Superädifikats werden sollte, kann ihr das nicht als unredliches Verhalten vorgeworfen werden. Damit würden die Voraussetzung für den originären Eigentumserwerb nach § 418 Satz 3 ABGB aber nicht vorliegen.

OGH 1 Ob 58/23w (01.08.2023)