OGH zur Feststellung der Ausstattungskategorie einer Mietwohnung

4. Apr. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Ein Mieter kann auch nach Ablauf der dreijährigen Präklusivfrist des § 16 Abs 8 MRG die ursprüngliche Ausstattungskategorie seiner Wohnung feststellen lassen. Das hat der Oberste Gerichtshof (OGH) kürzlich entschieden.

Im gegenständlichen Fall hatte der Antragsteller im Jahr 1976 einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem Altbau abgeschlossen. Da sich die mögliche Miethöhe unter anderem an der Ausstattungskategorie orientiert, beantragte er die gerichtliche Feststellung, dass seine Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Kategorie C zuzuordnen gewesen sei. Die Antragsgegnerin, die Vermieterin, wandte ein, dass ein solcher Antrag unzulässig sei, da die dreijährige Präklusivfrist des § 16 Abs 8 MRG bereits seit langem verstrichen war.

Das Erstgericht wies den Antrag mit der Begründung ab, dass eine Feststellung der Ausstattungskategorie nur innerhalb der genannten Frist möglich sei. Das Rekursgericht gab dem Antragsteller hingegen recht und hob die erstinstanzliche Entscheidung auf. Es vertrat die Auffassung, dass die dreijährige Frist lediglich für die Geltendmachung der Unwirksamkeit eines vereinbarten Mietzinses gilt, nicht aber für die Feststellung der ursprünglichen Ausstattungskategorie.

Der OGH bestätigte diese Rechtsansicht und stellte klar, dass die Präklusivfrist des § 16 Abs 8 MRG den Mieter nicht daran hindert, auch nach deren Ablauf die Ausstattungskategorie seiner Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsbeginns gerichtlich feststellen zu lassen. Eine solche Feststellung kann insbesondere für künftige Mietzinserhöhungen nach §§ 18 f MRG von Bedeutung sein. Da sich die Miethöhe in vielen Fällen an der ursprünglichen Kategorisierung der Wohnung orientiert, besteht ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer verbindlichen Klärung.

Der OGH betont zudem, dass die Möglichkeit zur nachträglichen Feststellung der Ausstattungskategorie auch der Rechtssicherheit dient. Vermieter könnten sich nicht darauf berufen, dass ein Mieter durch bloßen Zeitablauf sein Recht auf Klärung verliert, wenn sich die ursprüngliche Kategorisierung der Wohnung für spätere mietrechtliche Auseinandersetzungen als relevant erweist. Dies ist insbesondere in Fällen relevant, in denen über Jahre hinweg unklar geblieben ist, ob eine Wohnung tatsächlich einer bestimmten Kategorie zugeordnet war. Die Entscheidung stärkt damit die Position von Mietern, die sich gegen unrechtmäßige Mietzinsanpassungen zur Wehr setzen wollen.

OGH 5 Ob 206/24s (30.01.2025)