OGH zum Gewährleistungsverzicht bei einem Wohnungskauf

7. Juli 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Verkäufer einer Wohnung haftet für „geheime Baumängel“ – für den Käufer bei sorgfältiger Besichtigung nicht erkennbare Mängel – wenn zwar ein Gewährleistungsausschluss besteht, im Vertrag aber darauf hingewiesen wurde, dass der Käufer die Wohnung besichtigt hat und ihren Zustand kennt.

Die Käufer einer Wohnung machen gegen den Verkäufer aus privatem Wohnungskauf Gewährleistungsansprüche wegen Baumängeln geltend. Die Wohnung wurde im Exposé des Maklers als in einem „sehr guten Zustand“ ausgewiesen.

Die Mängel waren bei der Besichtigung durch die Käufer nicht erkennbar gewesen. Der beklagte Verkäufer war der Meinung, dass seine Haftung vertraglich ausgeschlossen sei, denn der Kaufvertrag der Wohnung enthielt folgende Klausel:

„Die Käufer haben den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung eingehend besichtigt und kennen daher dessen Art, Lage und äußere Beschaffenheit. Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes erfolgt im bestehenden tatsächlichen Zustand desselben, ohne Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand des Objektes oder eine sonstige bestimmte tatsächliche Eigenschaft oder Beschaffenheit der Liegenschaft.“

Das Erstgericht wies die Klage aufgrund des vereinbarten Haftungsausschlusses ab. Das Berufungsgericht hingegen urteilte, dass das Klagebegehren dem Grunde nach zu Recht bestehe. Grundsätzlich beziehe sich ein umfassender Gewährleistungsverzicht auch auf „geheime“ Mängel. Die vorliegende Vertragsbestimmung sei aber dahingehend zu verstehen, dass für Mängel, die bei der Besichtigung nicht erkennbar seien, gehaftet werde.

Der OGH bestätigte die berufungsgerichtliche Entscheidung. Bereits in vergangenen Entscheidungen wurden vergleichbare Vertragsbestimmungen dahin ausgelegt, dass der Gewährleistung immer nur für solche Mängel gelten soll, die für den Käufer bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar gewesen waren.

Dies folgt daraus, dass der Haftungsausschluss in Verbindung mit dem Hinweis an den Verkäufer steht, dass er den bekannten Zustand des Kaufobjekts kenne und ihn besichtigen konnte.

OGH 1 Ob 79/23h (23.05.2023)