OGH zum gehörigen Einlösungsanbot beim Vorkaufsrecht

19. Apr. 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH) muss das Einlösungsanbot dem Vorkaufsberechtigten zumindest die Informationen bieten, die er braucht, um die Ausübung des Vorkaufsrechts entscheiden zu können.

Die Beklagten sind Miteigentümer einer Liegenschaft, die Erstbeklagte zu 3/10 und der Zweitbeklagte zu 7/10. Jeder hat ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht an den Anteilen des anderen.

Die Erstbeklagte verkaufte ihre Anteile am 30.04.2020 an die Klägerin. Unmittelbar vor dem Notartermin hatten sich die Erstbeklagte und der Geschäftsführer der Klägerin geeinigt, dass vom Vorbehalt eines besseren Käufers abgesehen werde, wenn die Klägerin im Gegenzug die Vertragserrichtungskosten übernehme. Die beiden Parteien hatten auch eine entsprechende Vereinbarung unterzeichnet. Der notariell beglaubigt unterschriebene Kaufvertrag enthielt jedoch noch den ursprünglich vorgesehenen Vorbehalt eines besseren Käufers.

Am 04.05.2020 wurde dem Zweitbeklagten das Einlösungsanbot und der Kaufvertrag übermittelt und er wurde aufgefordert, innerhalb der gesetzlichen Frist mitzuteilen, ob er am Erwerb der Anteile interessiert sei. Die Vereinbarung, in der auf den Vorbehalt des besseren Verkäufers verzichtet wurde, wurde dem Zweitbeklagten nicht weitergeleitet.

Da der Zweitbeklagte das Vorkaufsrecht nicht ausübte, begehrte die Klägerin die Löschung des Vorkaufsrechts im Grundbuch. Die Vorinstanzen wiesen das Klagebegehren mangels gehörigen Einlösungsanbotes ab.

Der OGH bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen.

Beim Vorbehalt eines besseren Käufers handelt es sich um eine Bedingung iSd §§ 897 ff Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB). Ob eine aufschiebende oder eine auflösende Bedingung vorliegt, kommt auf den Zeitpunkt der Übergabe an.

Der Zweitbeklagte wurde nicht darüber informiert, dass der Vorbehalt eines besseren Käufers abbedungen wurde. Bei ihm entstand somit der falsche Eindruck, der Kaufvertrag würde neben dem Vorkaufsrecht eine zusätzliche Bedingung enthalten, an die der Zweitbeklagte für die Dauer von drei Jahren gebunden wäre. Im Ergebnis lag kein gehöriges Einlösungsanbot vor, da der Zweitbeklagte nicht alle nötigen Informationen erhalten hatte. Das Vorkaufsrecht ist nach wie vor aufrecht.

4 Ob 200/23z (20.02.2024)