OGH zum eigenmächtigen Eingriff in Miteigentum

29. Sep. 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Veränderungen an allgemeinen Teilen eines Hauses, die ausschließlich dem Interesse eines Miteigentümers dienen, können keine Maßnahmen der Verwaltung darstellen, so der Oberste Gerichtshof (OGH).

Der Beklagte und seine Mutter, die Klägerin, bewohnen jeweils zwei getrennte Wohneinheiten in einem Wohnhaus. Der Beklagte nahm einige Veränderungen im Keller, wie das Verlegen von Kabeln und kleinere Durchbrüche vor, um die Installation einer bisher noch nicht verbauten Luftwärmepumpe im Außenbereich des Wohnhauses zu ermöglichen. Der Beklagte gab der Klägerin das Vorhaben nach Beginn der Arbeiten schriftlich bekannt und ersuchte um Zustimmung. Die Klägerin leitete daraufhin ein Verfahren auf Unterlassung- und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ein.

Der Beklagte wandte dagegen ein, dass es sich bei den Arbeiten um notwendige Verwaltungstätigkeiten handle, die als Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu qualifizieren seien und welchen die Klägerin jahrelang nicht nachkam. Seit 2015 funktioniere die gemeinsame Heizungsanlage nicht mehr, was die Nutzung seiner Wohneinheit praktisch unmöglich mache. Außerdem bestehe eine jahrelange Übung der Klägerin und des Beklagten, dass jeder Teil in seinem Bereich Veränderungen als Maßnahmen der Verwaltung ohne Zustimmung des anderen durchführen dürfe.

Der OGH entschied dazu:

Nach § 828 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) darf kein Miteigentümer gegen den Willen der übrigen an der gemeinschaftlichen Sache Veränderungen vornehmen, wodurch über den Anteil der anderen verfügt würde. Es darf also kein Teilhaber einer gemeinsamen Sache bei Uneinigkeit der Miteigentümer Substanzveränderungen vornehmen.

Liegt dann ein eigenmächtiger Eingriff vor, kann jeder Miteigentümer nicht nur gegen Dritte, sondern auch gegen andere Miteigentümer die Eigentumfreiheitsklage erheben und damit die Beseitigung von rechtswidrig vorgenommenen Veränderungen zu verlangen.

Die hier von der Klägerin beanstandeten Veränderungen sind Veränderungen am Keller und damit an den allgemeinen Teilen des Hauses und können laut OGH nicht als Maßnahmen der Verwaltung qualifiziert werden, weil sie unstrittig ausschließlich dem Interesse des Beklagten - zur Erhaltung/Verbesserung der von ihm genutzten Teile der Liegenschaft, hier dem Einbau einer Wärmepumpe dienen. Damit können sie auch nicht unter die jahrlange Übung der Parteien fallen.

OGH 3 Ob 91/23p (25.05.2023)