OGH: Zu Umgehungsgeschäften bei § 5 Abs 2 WEG

17. Feb. 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte GmbH

§ 5 Abs 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bevorzugt „Liegenschaftsangehörige“ innerhalb der 3-Jahres Frist beim Erwerb von KFZ-Abstellplätzen. Der Gesetzeszweck erfordert es, dass der Erwerb nicht nur die sachenrechtliche Verfügung, sondern auch das Verpflichtungsgeschäft erfasst. Damit verstößt auch der derivative Erwerb durch Abschluss eines Kaufvertrages vor Ablauf der Wartefrist gegen § 5 Abs 2 WEG und ist damit nach § 879 Abs 1 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) nichtig.

Die Erstantragstellerin ist Wohnungseigentümerin von KFZ-Stellplätzen. Zwölf dieser Stellplätze verkaufte sie 2018 der Zweitantragstellerin. Im Vertrag wurde festgehalten, dass gem § 5 Abs 2 WEG die Begründung von Wohnungseigentum nicht vor Ablauf von drei Jahren erfolgen kann und deswegen vereinbart, dass die Eigentumsübertragung nicht vor dieser Zeit passieren kann. Zur Sicherung wurden allerdings Fruchtgenussrechte gem § 509 ABGB vereinbart. 2021 begehrten die Antragsteller dann die Einverleibung.

Das Erstgericht und Rekursgericht wiesen den Antrag auf Einverleibung des Eigentumsrechts ab. Der Oberste Gerichtshof bestätigte das.

Mit den Erwerbsbeschränkungen wollte der Gesetzgeber den auf der Liegenschaft wohnenden Wohnungseigentümern Vorrang bieten. Nach Ablauf der drei Jahre gelten aber keine Beschränkungen mehr. Unter Erwerb versteht die Lehre nur die konstitutive, erstmalige Begründung von Wohnungseigentum; bei einem derivativen Eigentumserwerb wären die Beschränkungen somit nicht anwendbar. Der OGH referenziert auch Meinungen aus der Lehre, wie Dobler/Sollereder, wo § 5 Abs 2 WEG als unzureichend empfunden wird, da ein Verbot eines Abschlusses eines Kaufvertrages nicht unter die Regelung fällt. In einer früheren Entscheidung hat der OGH in einem spezifisch anders gelagerten Fall allerdings ausgesprochen, dass ein Titel von der Beschränkung nicht erfasst sei. Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich jedoch, dass eine obligatorische Bindung durch einen Kaufvertrag dem Zweck von § 5 Abs 2 WEG entgegenläuft. Der OGH sprach somit aus, dass eine Nichtigkeit nach § 879 Abs 1 ABGB die Folge von einem solchen Kaufvertrag sein muss.

OGH 5 Ob 121/22p (02.11.2022)