OGH: Wertminderung bei Realteilung einer Liegenschaft

18. Nov. 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat klargestellt, dass die Wertminderung im Zuge der Realteilung anhand der konkreten Miteigentümerstruktur zu beurteilen ist. 

Im zugrunde liegenden Sachverhalt war die Klägerin zu 50% und die beiden Beklagten zu einmal 49% und 1% Miteigentümer einer Liegenschaft. Die Klägerin begehrte die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft durch Begründung von Wohnungseigentum.

Die Beklagten wandten ein, dass die Realteilung durch Begründung von Wohnungseigentum insbesondere wegen der erheblichen Wertminderung unmöglich bzw untunlich sei.

Strittig war die Berechnung der Wertminderung. Das Erstgericht legte dem Vergleich den hypothetischen Verkehrswert der Liegenschaft unter der Annahme, sie befinde sich im Alleineigentum, zugrunde. Das Berufungsgericht war hingegen der Ansicht, dass Berechnungsgrundlage die Summe der Verkehrswerte der Miteigentumsanteile sein müssten (diese wären rund 20 % niedriger als die Liegenschaft im Alleineigentum).

Der OGH äußerte sich so:

Die Teilung einer Liegenschaft durch Begründung von Wohnungseigentum (§ 3 Abs 1 Z 3 Wohnungseigentumsgesetz – WEG) ist eine Sonderform der Realteilung, für welche die für die Realteilung nach § 843 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) aufgestellten Grundsätze gelten. Demnach ist Realteilung nur möglich und tunlich, wenn die Sache ohne wesentliche Wertminderung geteilt werden kann.

Der Beurteilung der wesentlichen Wertminderung ist laut OGH der konkrete Sachverhalt, also auch die konkrete Miteigentümerstruktur, zugrunde zu legen und nicht hypothetisches Alleineigentum. Dafür spricht auch, dass die Vorschriften über die Liegenschaftsbewertung es einem Sachverständigen verbieten, fiktive Sachverhalte in die Beurteilung einzubeziehen. Würde man vom (fiktiven) Alleineigentum ausgehen, das den Verkaufserlös bei der (gegenüber der Realteilung nachrangigen) Zivilteilung abbildet, stünde dies im Widerspruch zum Vorrang der Realteilung. Das Gesetz sieht aber gerade nicht vor, dass die wirtschaftlich günstigere Teilungsalternative den Vorzug genießt.

OGH 5 Ob 114/22h (12.10.2022)