OGH: Wann liegt eine konkludente Widmungsänderung vor?

28. März 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Wohnungseigentümer, der Widmungsänderungen ohne vorherige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und ohne Genehmigung des Außerstreitrichters vornimmt, handelt in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg zur Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung des früheren Zustands sowie gegebenenfalls auf Unterlassung verhalten werden.

Die Kläger und der Beklagte sind Eigentümer von Liegenschaftsanteilen verbunden mit Wohnungseigentum an einem Haus. Mit den Miteigentumsanteilen des Beklagten ist unter anderem Wohnungseigentum an den im Erdgeschoß befindlichen Objekten sowie an zwei im ersten Stock des Hauses gelegenen Wohnungen verbunden. Nur die im Erdgeschoß gelegenen Objekte sind als Geschäftslokal gewidmet. Der Beklagte vermietet diese Objekte an eine GmbH, die darin einen Beherbergungsbetrieb (Hostel) betreibt.

Früher wurden die Geschäftsräume von einer Bank genutzt, welche zwischen den Stockwerken einen Durchbruch herstellte und so die Räumlichkeiten im Erdgeschoß mit den Wohnungen im ersten Stock verband.

Die Kläger begehrten die Unterlassung der Nutzung dieser Objekte zu Zwecken der gewerblichen Zimmervermietung.

Das Erstgericht gab der Klage statt. Das Berufungsgericht änderte die Entscheidung dahin ab, dass es lediglich die Nutzung der im ersten Stock gelegenen und ausdrücklich für Wohnzwecken gewidmeten Objekte zu Zwecken der gewerblichen Vermietung untersagte.

Der OGH bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts.

Maßgebliches Kriterium für die Beurteilung der Frage, ob eine genehmigungsbedürftige Änderung vorliegt, ist der vertragliche Konsens der Mit- und Wohnungseigentümer. Im Fall einer unspezifischen Geschäftsraumwidmung haben sich die Wohnungseigentümer schon bei der Begründung des Wohnungseigentums grundsätzlich mit jeder Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt. Der Betrieb eines Hostels ist durch die bestehende unspezifische Geschäftsraumwidmung gedeckt und zulässig.

Spätere Widmungsänderungen können auch konkludent die Zustimmung aller Miteigentümer und Wohnungseigentümer finden. Es kam jedoch zu keiner konkludenten Widmungsänderung hinsichtlich der Wohnungen im ersten Stock. Die Wohnungen sind als Bestandteil einer Bankfiliale gewerblich genutzt worden, daher kann man allenfalls eine Widmungsänderung zur Nutzung der Wohnungen zum Bankbetrieb unterstellen. Keinesfalls liegt jedoch eine unspezifische Geschäftsraumwidmung vor.

OGH 5 Ob 109/24a (30.01.2025)