OGH: Vorabzustimmung zur Kurzzeitvermietung bleibt wirksam
Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellte klar, dass eine vertraglich vereinbarte wechselseitige Vorabzustimmung zur Kurzzeitvermietung durch die neuen öffentlich-rechtlichen Bewilligungserfordernisse nicht gegenstandslos wird.
Vertragliche Zustimmung als Ausgangspunkt
Der Kläger und die Beklagten sind Baurechtswohnungseigentümer einer Liegenschaft.
Dem Kläger steht das Baurechtswohnungseigentum an der Wohnung Top 7, den Beklagten an der Wohnung Top 17 zu.
Im vereinbarten Baurechtswohnungseigentumsvertrag haben sämtliche Baurechtswohnungseigentümer der Nutzung sämtlicher Wohnungen zum Zweck der kurzfristigen, auch touristischen Vermietung zugestimmt.
Kläger begehrt Einwilligung in Zustimmungserklärung
Der Kläger begehrte, de Beklagten schuldig zu erkennen, in die Zustimmungserklärung für die Kurzzeitvermietung der Wohnung Top 7 gem § 129 Abs 1a der Wiener Bauordnung (WrBauO) einzuwilligen. Die Beklagten seien aufgrund des abgeschlossenen Baurechtswohnungseigentumsvertrags dazu verpflichtet, ihre Zustimmung zur Kurzzeitvermietung zu erteilen.
Die Beklagten wandten ein, dass die im Wohnungseigentumsvertrag enthaltene generelle Zustimmung zur Kurzzeitvermietung aufgrund der Regelung der Wiener Bauordnung nicht mehr ausreiche. Da eine Kurzzeitvermietung von mehr als 90 Tagen jährlich nunmehr einer behördlichen Ausnahmebewilligung bedürfe und diese die schriftliche Zustimmung sämtlicher Eigentümer voraussetze, sei eine neuerliche, objektbezogene Zustimmung erforderlich.
Erst- und Berufungsgericht gaben der Klage statt.
Die Vorinstanzen beurteilten die im Wohnungseigentumsvertrag enthaltene wechselseitige Zustimmung zur Kurzzeitvermietung als uneingeschränkte Vorabzustimmung, deren Wirksamkeit durch die spätere Änderung der (öffentlich-rechtlichen) Rechtslage nicht beseitigt werde.
Der OGH stellt klar: Die Auslegung des Wohnungseigentumsvertrags sei einzelfallbezogen und nicht zu beanstanden.
Die mit der Bauordnungsnovelle 2023 eingeführten Beschränkungen (§§ 119 Abs 2a, 129 Abs 1a WrBauO) führten lediglich dazu, dass die vertraglich eingeräumte Nutzungsmöglichkeit öffentlich-rechtlich eingeschränkt werde, insbesondere durch die Begrenzung auf höchstens die Hälfte der Nutzungseinheiten und die Erforderlichkeit einer befristeten Ausnahmebewilligung.
Die vertragliche Zustimmung selbst werde dadurch jedoch weder unwirksam noch gegenstandslos.
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