OGH: Sorgfaltsmäßigkeit der Wertermittlung einer Immobilie

13. Okt. 2021 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) befasst sich damit, ob Abweichungen bei der Schätzung des Immobilienwertes noch sorgfaltsgemäß sind.

Der Kläger beauftragte im Rahmen eines Alleinvermittlungsauftrages die Beklagte, eine Immobilienmaklergesellschaft, mit dem Verkauf zweier Immobilien. Er ging von einem Verkaufspreis von rund EUR 1 Mio aus, der zuständige Makler erklärte aber, dass der tatsächliche Wert nur EUR 780.000 betrug. Folglich wurde zum niedrigeren Wert ein Kaufvertrag abgeschlossen. Daraufhin ließ der Kläger die Immobilien von zwei anderen Immobilienmaklern schätzen, diese kamen zu einem Wert ähnlich der Schätzung des Klägers.

Der Kläger begehrte nun von der Beklagten die Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert und dem Kaufpreis, sowie die Provision. Dem gab das Erstgericht statt. Das Berufungsgericht wies das Begehren teilweise ab und verwies auf deutsche Judikatur, nach der Schwankungsbreiten unvermeidbar und damit vertretbar wären.

Der OGH hielt fest, dass dem Makler im Rahmen eines Alleinvermittlungsauftrages eine besondere Treuepflicht nachkommt. Es sei zwar richtig, dass der Marktwert keine exakt ermittelbare Größe darstelle, und die abweichende Schätzung eines Gerichtssachverständigen alleine begründe auch nicht zwingend einen Sorgfaltsverstoß der Beklagten. Dafür müsse der Makler aber nachvollziehbare Überlegungen zum Immobilienwert angestellt haben, sowie auf die sich ergebende Schätzungsbandbreite hinweisen.

Gegenwärtig kam es für den OGH allerdings rechtlich gar nicht darauf an, dass bei sorgfältiger Ermittlung des Wertes eventuell eine Abweichung vom festgestellten Wert herausgekommen wäre, denn dem Kläger war vor allem die Maximierung des Verkaufspreises wichtig, außerdem teilte er der Beklagten seine Einschätzung des Kaufpreises bereits mit. Den Ausführungen des Berufungsgerichts sei ebenso nicht zu folgen, weil nicht jede Wertermittlung, die innerhalb einer möglichen Schwankungsbreite liegt, automatisch auch sorgfaltsgemäß sei.

Der OGH hob das Teilurteil auf und beauftragte das Erstgericht mit neuerlicher Entscheidung nach Verfahrensergänzung.

6Ob115/21m (06.08.2021)