OGH erlaubt Hundehaltung in Mietwohnungen

11. Feb. 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Eine Verbotsklausel und ein inhaltlich nicht beschränkter Genehmigungsvorbehalt bei der Haltung von Tieren in Mietwohnungen sind zu weit gefasst. Der Oberste Gerichtshof (OGH) erlaubt die Haltung von Kleintieren in Mietwohnungen.

Im vorliegenden Fall war die Klägerin Hauptmieterin einer 90m² großen Dachgeschoßwohnung, die Beklagte ist die Eigentümerin und Vermieterin. § 5 Punkt 3 des Mietvertrages lautete wie folgt: „Hunde und Kleintiere dürfen nur mit schriftlicher Bewilligung des Vermieters gehalten werden.“

Die Klägerin beabsichtigte in der Mietwohnung einen Hund zu halten und ersuchte die Hausverwaltung um Zustimmung zur Hundehaltung. Diese Zustimmung wurde der Klägerin verwehrt. Gründe zur Verweigerung wurden nicht angeführt. Anderen Mietern wurde die Haltung von Katzen und Hunden jedoch erlaubt bzw. enthielten auch die Mietverträge in 24 Objekten des Hauses unterschiedliche Vereinbarungen zur Tierhaltung.

Der Oberste Gerichtshof stellt dazu klar: Enthält der Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung, ist die Haltung der üblichen Haustiere (insbesondere Hunde und Katzen) idR erlaubt. Der OGH beurteilte ein generelles Haustierverbot in einem Formularmietvertrag als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB), soweit es auch artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere (wie Ziervögel, Zierfische, Hamster oder kleine Schildkröten) erfasst. Bei anderen Tieren kann aber dem Vermieter ein schützenswertes Interesse an einer Beschränkung nicht abgesprochen werden.

In der Praxis wird häufig - so wie vorliegend - im Mietvertrag ein Genehmigungsvorbehalt des Vermieters festgehalten: Die Haltung von Tieren ist nur zulässig, wenn der Vermieter sie genehmigt. Inhaltlich ist der Unterschied zwischen einem expliziten Verbot und einem uneingeschränkten Genehmigungsvorbehalt gering, weil auch das Nichterteilen von Genehmigungen wie ein Verbot wirkt. Die im konkreten Mietvertrag enthaltene Klausel würde letztlich dazu führen, dass ohne Genehmigung der Vermieterin nicht einmal Kleintiere in artgerechter Zahl gehalten werden dürften.

Eine geltungserhaltende Reduktion nicht ausgehandelter missbräuchlicher Klauseln kommt im Individualprozess über ein Verbrauchergeschäft nicht mehr in Frage. Aus diesem Grund muss die nichtige Vertragsbestimmung zur Gänze unberücksichtigt bleiben. Das Halten von Kleintieren in Mietwohnungen ist daher erlaubt.

OGH 10 Ob 24/21h (19.10.2021)