OGH entschied über Mietzinsminderungsanspruch

12. Sep. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) befasste sich mit dem bedungenen Gebrauch von Bestandsachen und dem Anspruch auf Mietzinsminderung.

Die Klägerin mietete von der Beklagten die Bestandfläche „für gewerbliche Zwecke“ in den Jahren 1981/1982 an. Es wurde in den schriftlichen Mietverträgen weder von der Beklagten eine Nichtverbauung der Nachbargrundstücke zugesagt, noch wurden bestimmte Betriebszeiten, eine bestimmte Betriebsart oder eine bestimmte Strukturierung des Betriebs vereinbart.

Betrieb wird seit Verbauung des Nachbargrundstücks unter Auflagen ausgeübt

Auf der Bestandfläche wird ein „Altmetallbetrieb“ betrieben. Seit der Ende 2022 fertiggestellten Verbauung der Nachbarliegenschaft mit einer Wohnhausanlage wird der Betrieb unter Auflagen ausgeübt. Auch nach der Umstrukturierung des Betriebs können sämtliche Tätigkeiten weiterhin auf der Bestandfläche durchgeführt werden, jedoch mit geringerer Menge und geringerer Kapazität. Eine Änderung der Öffnungszeiten wurde weder vorgeschrieben noch wurden die Öffnungszeiten verändert.

Die Klägerin begehrte die Rückforderung von zu viel bezahltem Mietzins für das Jahr 2023 und stützte sich auf § 1096 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB).

Die Vorinstanzen wiesen die Klage mit der Begründung, dass auch nach der Verbauung eine mittlere Brauchbarkeit der Bestandfläche gegeben sei, ab.

Der OGH bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen.

Kein Mietzinsminderungsanspruch, wenn das Bestandstück zum bedungenen Gebrauch taugt

Gemäß § 1096 Abs 1 ABGB ist der Mieter, wenn das Bestandstück nicht zum bedungenen Gebrauch taugt, für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit. Die Brauchbarkeit der Bestandsache richtet sich nach dem Vertragszweck. Mangels anderer Vereinbarung ist eine durchschnittliche Brauchbarkeit anzunehmen.

Ein Mieter kann zwar verlangen, dass er vom Vermieter und von Dritten im bedungenen Gebrauch des Bestandgegenstands nicht wesentlich beeinträchtigt wird, nicht aber, dass alle im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestandenen Umstände erhalten bleiben.

Die (gewöhnliche) nachträgliche Verbauung bisher unbebauter Nachbargrundstücke ist ein Umstand, mit dem im städtischen Gebiet jederzeit gerechnet werden muss und löst per se keinen Mietzinsminderungsanspruch aus.

OGH 6 Ob 118/25h (13.08.2025)